Com a crise financeira e a taxa de juros na mínima histórica, operações de portabilidade de financiamento imobiliário se tornaram vantajosas para mutuários que desejam reduzir os custos de contratos antigos. Isso porque, ao transferir a dívida para outro banco, o consumidor pode conseguir reduzir o valor das parcelas, melhorar as condições do empréstimo e economizar dinheiro.
Nos primeiros sete meses deste ano, o número de pedidos efetivados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) chegou a 8,7 mil - uma alta de 625% em relação ao mesmo período de 2019, quando foram apenas 1,2 mil operações, segundo dados do Banco Central.
O número de pedidos, no entanto, foi ainda maior: foram 26,5 mil solicitações de janeiro a julho. No mesmo período, o saldo portado (a soma dos valores financiados) atingiu R$ 3 bilhões.
"O contexto atual de juros, associado à entrada de novos participantes, contribui para a melhoria das condições de oferta de crédito, tanto para novas operações como para a portabilidade", informou a área técnica do Banco Central.
A crise financeira, na avaliação da entidade, também foi determinante para alavancar a demanda e a oferta de portabilidade de crédito neste ano.
Com menos encargos financeiros, os financiamentos se tornam mais acessíveis para os mutuários. Sob a ótica dos credores, por sua vez, o crédito imobiliário se tornou uma alternativa a mais para estabelecer uma relação de longo prazo com bons clientes.
"Em muitos casos, para não perder um bom cliente, o credor busca a renegociação das condições do crédito ao receber uma demanda de portabilidade", acrescentou o BC.
É importante destacar que uma taxa de juros menor gera uma grande diferença no valor final do imóvel e acelera a liquidação da dívida.
Simulação realizada pela plataforma imobiliária Kzas mostra que a portabilidade de um financiamento imobiliário no valor de R$ 700 mil, em 25 anos, pode gerar uma economia de até R$ 245 mil.
Novo modelo de financiamento
Insatisfeito com o valor das parcelas que estava pagando, o professor de ciências Declev Reynier Dib Ferreira, 50, fez o processo de portabilidade de crédito de seu apartamento em Niterói (RJ) no início do mês.
Com uma dívida de R$ 320 mil, parcelada em 30 anos, Ferreira afirma ter deixado um banco público por conta do modelo de financiamento contratado no ano passado, com correção pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e amortização pela Tabela Price, cujas parcelas são progressivas.
No novo contrato, em um banco privado, o professor optou por prestações decrescentes (pela tabela SAC) e com correção pela Taxa Referencial (TR). Com isso, espera pagar parcelas mais "suaves" no decorrer do financiamento e amortizar sua dívida com mais rapidez.
"Contratei o financiamento em novembro do ano passado por R$ 320 mil e saí de lá agora devendo R$ 327 mil. Esse modelo progressivo é uma furada principalmente para quem faz empréstimo de longo prazo, como a maioria da classe média", disse o professor.
Considerado a inflação oficial do país, o IPCA avançou 0,64% em setembro, acima da taxa de 0,24% registrada em agosto. Foi a maior alta para o mês de setembro desde 2003 (0,78%) e a maior taxa do ano. A TR, por sua vez, acompanha a evolução da taxa básica de juros, a Selic, e está zerada desde outubro de 2017.
Apesar de estar mais confortável com o novo financiamento, Ferreira pondera que a portabilidade deve proceder uma análise criteriosa porque a operação exige gastos altos com documentação e taxa para avaliação do imóvel.
"Paguei para os engenheiros fazerem a vistoria e para transferir a escritura do imóvel para o novo banco no cartório. Só no registro do cartório, gastei R$ 1,1 mil", calculou o professor.
Na avaliação de Eduardo Muszkat, fundador da Kzas, a portabilidade só compensa quando o prazo de duração do contrato for longo o suficiente para os juros serem distribuídos ao longo das parcelas e a economia cobrir os gastos com vistoria do imóvel e documentação — como ocorreu com Ferreira.
"[A portabilidade] É uma das brigas mais importantes dos bancos porque se o mutuário for bem atendido, ele é fidelizado. Além disso, o risco é baixo porque existe um ativo inerente à operação", explicou Muszkat.
