Conhecida pelas praias de águas cristalinas, Maceió (AL) tem o metro quadrado mais caro entre as capitais do Nordeste – mesmo sendo apenas a quinta maior economia da região.
Comprar um imóvel na capital alagoana custa, em média, R$ 8.803/m² de acordo com o último Índice FipeZap de venda residencial, divulgado em setembro deste ano. O valor é 28,8% maior que a média nordestina, e fica quase 10% acima da segunda colocada, Recife (PE), cuja economia é duas vezes maior que a de Maceió.
Parte da resposta para o sucesso está à beira-mar. Maceió tem algumas das praias urbanas mais bonitas do Brasil, e o mercado imobiliário tem surfado a onda do turismo na cidade – e no estado de Alagoas.
“Não temos uma economia pujante, mas temos o metro quadrado mais caro do Nordeste. Muito disso vem do turismo, que é nossa maior indústria”, avalia Nilo Zampieri, presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comerciais de Alagoas (Secovi-AL).
Zampieri destaca o investimento em infraestrutura e segurança como os principais pilares por trás do “upgrade” do turismo em Maceió nos últimos anos.
Em 2014, a cidade foi considerada a mais violenta do Brasil pelo Conselho Cidadão para a Segurança Pública e Justiça Penal – ONG mexicana que realiza, anualmente, um levantamento das 50 cidades mais violentas das Américas. Passada uma década, a capital de Alagoas ainda figura na lista, mas caiu para a 37ª posição.
“Não vejo esse crescimento do preço do m² como uma bolha, mas como uma lacuna que precisava ser ocupada – e cuja ocupação foi possível principalmente pelo aumento da segurança, requisito número 1 para o turismo.”
Turismo como motor do mercado imobiliário
O apelo do turismo influencia no tipo de imóvel lançado na cidade. Levantamento da consultoria Brain realizado a pedido da EXAME mostrou que os apartamentos de até um dormitório foram os que registraram o maior crescimento nos últimos cinco anos em Maceió. O número de lançamentos nessa tipologia aumentou 352% no período, e eles já representam o segundo maior número de imóveis lançados, atrás apenas dos apartamentos de dois dormitórios.
O movimento não se restringe a Maceió: os studios são um fenômeno de lançamentos em todo o país por facilitar o acesso às áreas mais valorizadas dos centros urbanos. Pequenos em área, esses apartamentos costumam contar com condomínios fortemente equipados em opções de área comum e localização atrativa.
A menor metragem lançada em Maceió vem de um edifício de studios no bairro de Jatiúca, onde as menores unidades têm 16 m². Lançado pela Telesil Mais em agosto, o empreendimento foi 60% vendido nas primeiras 24 horas, com um preço de R$ 15 mil/m² – 70% acima do valor médio cobrado para a cidade.
“Um mês depois, o empreendimento já se valorizou, e é negociado a R$ 16 mil/m². A maioria dos compradores são investidores, mas temos uma demanda também de pessoas que moram sozinhas e querem praticidade – em geral são de fora de Maceió e estão vindo morar na cidade”, conta Mayra Ramirez, gerente de marketing da incorporadora.
O empreendimento é o lançamento mais recente de alto padrão da construtora Telesil, que atua do luxo à baixa renda e detém 40% do mercado econômico do Minha Casa Minha Vida (MCMV) na região. Conhecida pelo econômico e pelas obras de infraestrutura, a Telesil já tem no alto padrão 30% de seu valor geral de vendas (VGV).
O VGV da Telesil deve alcançar R$ 630 milhões ao final 2024 – alta de 152% em um ano. O faturamento, por sua vez, deve ficar em R$ 400 milhões este ano, quase o dobro dos R$ 230 milhões registrados no ano anterior.
A expansão de Maceió
Para além do turismo, Maceió também passou por uma reorganização geográfica na esteira da tragédia causada pela Braskem. O afundamento do solo causado pela exploração das minas de sal-gema da petroquímica afetou 2,5% da área urbana da capital, e levou ao deslocamento forçado de mais de 60 mil pessoas desde 2018.
Foram cinco principais bairros atingidos: Mutange, Bebedouro, Pinheiro, Bom Parto e Farol, ocupados pelas classes B e C, e localizados entre a parte alta da cidade, mais afastada da praia, e a baixa, mais próxima ao mar. Como efeito colateral, a crise trouxe novo dinamismo para o mercado imobiliário e ajudou a consolidar os movimentos de expansão da cidade.
Os imóveis de programas sociais como o MCMV avançam ainda mais na parte alta da cidade, em bairros como Cidade Universitária, Benedito Bentes e Serraria.
Os lançamentos de luxo, por sua vez, expandiram para o litoral norte, em bairros como Jacarecica, Guaxuma e Cruz das Almas. Este último, por sinal, teve o maior avanço no preço do metro quadrado: alta de 23,8% em 12 meses, para R$ 8.990 /m².
Os maiores preços, no entanto, continuam nos bairros tradicionais do alto-padrão da capital alagoana: Pajuçara e Ponta Verde, à beira-mar, que registram valores de R$ 11.429 /m² e R$ 9.828 /m², respectivamente.
O aquecimento do mercado tem atraído companhias que antes estavam dedicadas a outros segmentos imobiliários. É o caso da Engemat, construtora com 26 anos de atuação em MCMV e obras públicas que entrou há quatro anos no alto-padrão com a marca Aurus.
Para competir nesse mercado, a aposta da Engemat é oferecer preços mais competitivos utilizando o modelo de condomínio. Funciona como uma parceria em que a incorporadora entra como uma prestadora de serviço contratada pelos condôminos para executar a obra. O custo da construção é compartilhado, e a Engemat cobra uma taxa de administração, que varia entre 15% e 17%.
“A bolha do alto padrão não nos conhecia. A forma de entrar nesse mercado foi o sistema de condomínio: diminuímos a margem da construtora e conseguimos um preço de metro quadrado mais atrativo”, explica Luíza Brasileiro, diretora de marketing da empresa e sócia-fundadora da linha Aurus.
A Aurus colocou no mercado dois empreendimentos à beira-mar em Guaxuma, com metragens entre 200 m² e 300 m². “Com o modelo de condomínios, conseguimos oferecer um apartamento a R$ 8,5 mil/m² enquanto a concorrência tem uma opção similar a R$ 13 mil/m² a 50 metros de distância. A expectativa é que o metro quadrado valorize até R$ 16 mil”, estima.
O primeiro empreendimento, lançado há dois anos, está com apenas quatro unidades disponíveis, enquanto o lançamento mais recente já está 70% vendido. Brasileiro estima que a procura vem do potencial que o comprador enxerga na valorização do imóvel, especialmente naqueles de frente para a praia com procura alta de investidores especialmente do Sudeste e empresários do agronegócio vindos do Centro Oeste.
Para os próximos meses e anos, a expectativa é de continuidade no crescimento do mercado de Maceió. Os preços na cidade ficaram estáveis em setembro (+0,01%) e acumulam alta de 9,22% em 12 meses. Em 2023, a cidade foi a capital que mais registrou avanço no valor do metro quadrado, com alta acumulada de 16%. "O mercado está crescendo muito na cidade. Então, [investir em imóveis] traz uma valorização quase certeira", defende a diretora.
