Com alta acumulada de 31,10% em 12 meses, o Índice Geral de Preços ao Consumidor (IGP -M), usado para corrigir o valor do aluguel e diversas tarifas, passou a ser visto com desconfiança pelos fundos imobiliários (FIIs). Os motivos seriam um receio de calotes e um possível aumento de renegociações.
Ainda assim, especialistas avaliam que, dependendo do setor, esses papéis podem ter um bom desempenho, depois das dificuldades registradas no início da pandemia. Para eles, mesmo a adoção do modelo de trabalho híbrido por empresas e a permanência do home office, em alguns casos, não será suficiente para esvaziar o mercado de aluguéis.
Segundo o analista de FIIs da XP Investimentos, Renan Manda, o salto do IGP-M não necessariamente beneficia os fundos — ao menos não na mesma proporção do avanço do indicador —, pois os operadores terão dificuldade em repassar toda a alta ao preço dos aluguéis. E, quando ocorre o repasse, surge o risco da inadimplência.
— Em tese, o IGP-M alto favoreceria os fundos por causa do impacto nos aluguéis. Mas só uma minoria dos fundos consegue um repasse na mesma proporção que a alta do índice. O fundo precisa olhar a capacidade de pagamento dos inquilinos. Se você repassa o valor cheio e eles não têm condição de pagar, isso pode virar um risco para os investidores — explica Manda.
Na mesma linha, Gustavo Asdourian, sócio da Guardian Gestora, ressalta que a volatilidade do índice dificulta o planejamento para quem opera os fundos:
— Depende muito de como é a gestão do fundo. Mas como o IGP-M é muito volátil, ele dificulta o repasse integral. Quando está alto, você não pode repassar tudo e, quando baixa, acaba não sendo tão lucrativo.
Mudança nos aluguéis
Asdourian ressalta que alguns fundos já recorrem a uma alternativa: a troca do índice pelo IPCA, usado na meta oficial de inflação do Banco Central.
Na Câmara dos Deputados, já se discute um projeto de lei do deputado federal Vinicius Carvalho (Republicanos-SP) que estabelece o IPCA como o teto para reajustes anuais de contratos comerciais e residenciais. O índice acumula 6,10% em 12 meses, mas as projeções são de que encerre o ano abaixo de 5%.
— O que essa lei vai trocar é a base de início para a discussão. Pode trazer algum impacto, mas no fim das contas o que importa é a capacidade de pagamento. Não adianta ser inflexível e não receber o aluguel ou ficar em vacância. — afirma Manda, destacando que, com a adoção do IPCA, o espaço para negociação será mais estreito, pelo menor valor do índice.
Mas, na prática, já se veem mudanças. Desde o fim do ano passado, por exemplo, a start-up de aluguel e compra de imóveis Quinto Andar decidiu adotar o IPCA como referência nos reajustes, a fim de evitar as distorções do IGP-M. Fundos de galpão também já vêm adotando o índice oficial da inflação.
Independentemente das discussões sobre o índice ideal, para este ano analistas projetam um cenário positivo para os FIIs, na expectativa com o avanço da vacinação e a retomada da economia.
Os ativos, em geral, foram afetados pela pandemia da Covid-19 e com o setor imobiliário não foi diferente. Com o início das restrições de locomoção, o home office passou a ser adotado como forma de trabalho por várias empresas, fazendo com que o aluguel de salas e escritórios se mostrasse prescindível.
O Ifix, índice geral que acompanha os FIIs, permite ver esse movimento. Depois de uma forte queda no início da pandemia, puxada sobretudo por setores como hotéis e shoppings, o indicador voltou a subir no segundo semestre e agora se aproxima do patamar de 3 mil pontos, anterior à crise.
Como há vários tipos de FIIs, o desempenho varia de acordo com o setor. Um levantamento da XP sobre o desempenho por segmento apontou os fundos de recebíveis imobiliários como os mais resilientes na pandemia.
Sem ‘home office’ total
Já entre os fundos “de tijolo”, os de galpão vêm crescendo impulsionados pelo salto do e-commerce na pandemia — que tornou os depósitos cruciais para as vendas on-line.
O setor de shoppings, por outro lado, ainda registra dificuldades, devido às restrições de funcionamento adotadas para conter o avanço da Covid-19.
Com a retomada econômica, os analistas projetam maior demanda por escritórios físicos, mesmo que muitas empresas optem por modelos híbridos de trabalho, parte presencial parte home office.
— Não há risco de todo mundo trabalhar remoto. De modo geral, as empresas precisam de uma base física. E em algumas áreas o trabalho remoto não é possível por conta de segurança de informação, como bancos e corretoras. Talvez o preço (dos aluguéis) caía um pouco, mas as empresas continuam querendo estar em boas localizações — afirma Manda.
Para o sócio da Guardian Gestora, as projeções para os investimentos em FIIs ainda são positivas, mesmo que áreas como lajes corporativas, hotéis e shoppings enfrentem riscos no curto prazo:
— Mantendo as condições de hoje, de curva de juros, os fundos têm espaço para se desenvolver e obter um desempenho satisfatório.
