Os fundos de investimento imobiliário (FII) vivem quedas expressivas em 2020, de até 60% em alguns casos, no embalo de uma perda de atratividade após as medidas de isolamento social que foram tomadas para conter expansão ainda mais rápida do novo coronavírus, embora, na média o Ifix, índice da bolsa que reúne os maiores FIIs do país, ainda caia menos que o Ibovespa no acumulado do ano até o fim de maio — queda de 13%, contra baixa de 17% do índice de ações.
Mas mesmo em meio à queda-livre, alguns ativos do setor remaram na direção contrária e vêm experimentando valorizações que podem ser consideradas significativas em um Brasil que agora tem Selic de 3% ao ano, e talvez ainda mais baixa a partir de hoje à noite, quando o Banco Central deve cortar mais uma vez a taxa básica de juros.
Segundo um levantamento da plataforma de busca de investimentos Yubb divulgado com exclusividade hoje pelo Valor Investe, apenas quatro FIIs chegaram ao fim de maio com variação positiva no valor da cota.
Vale lembrar que os fundos imobiliários já atraem centenas de milhares de pessoas física, e tem entre seus atrativos a isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos.
O fundo imobiliário de melhor rendimento em 2020 é o BB Renda Corporativa. O produto encerrou o mês de maio com alta de 8,66%. O rendimento é expressivo: foi três vezes mais que o do segundo colocado, o JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido (2,47%).
Segundo Bernardo Pascowitch, fundador do Yubb, o sucesso do BB Renda Corporativa se explica pelas peculiaridades de seu investimento em imóveis. O produto é um “fundo de tijolo”, como são chamados os produtos que investem em imóveis reais, já construídos e funcionais. A estratégia de investimento se baseia em viabilizar que esses imóveis gerem renda, normalmente por meio de aluguéis; os pagamentos dos locatários remuneram os investimentos iniciais e, ao mesmo tempo, propiciam retorno aos cotistas do FII.
Além disso, o produto líder do segmento em 2020 investe especificamente em agências bancárias. “Mesmo com os comércios fechados, os bancos são algumas das maiores empresas que existem no país, e são inquilinos que não deixam de pagar aluguel”, explica Pascowitch. “É claro que podem ocorrer renegociações, mas, pelo ranking, conseguimos perceber que FIIs que investem no setor bancário acabaram sofrendo menos com a crise”, ele completa.
Neste sentido, o contraste é enorme com relação a outros subsegmentos do nicho imobiliário que vêm concentrando as maiores perdas em meio à pandemia, como os de fundos que aplicam em shoppings e em imóveis corporativos alheios ao setor bancário.
Pascowitch ressalta a influência da pandemia – e da mudança de padrões que ela sinaliza impôr, o chamado “novo normal” – no desempenho dos fundos imobiliários em 2020.
“Infelizmente, é fácil entender a boa colocação do fundo do Hospital Nossa Senhora de Lourdes (4º lugar, alta de 0,51%). Como estamos em uma crise de saúde, a demanda por hospitais está maior. Hoje, os fundos imobiliários que investem em hospitais tendem a ser melhores do que outros FIIs que investem em imóveis cujas atividades estão fechadas”, comenta o fundador do Yubb.
A seguir, confira o ranking completo da plataforma com os 20 fundos imobiliários brasileiros com melhor desempenho em 2020 – a lista toma por base o IFIX, um índice da bolsa brasileira que reúne os maiores FIIs do país.
Remando na direção contrária
Outros subsegmentos dos fundos imobiliários vêm perdendo menos, ou mesmo ganhando, em meio à propagação da covid-19 no país.
É assim com os fundos de fundos, também conhecidos como FOFs (do inglês “funds of funds”), como o Capitania Reit FOF, que ficou em quinto lugar no ranking do Yubb, e o Caixa Rio Bravo (11º lugar, -5,63%). O motivo, segundo Pascowitch, é a possibilidade de diversificação que esses produtos trazem implícita — já que compram cotas de outros FIIs —, o que por sua vez permite reduzir o risco geral da carteira.
Pascowitch também destaca as posições dos "fundos de papéis" (Kinea Índice de Preços, 7º lugar, -3,61%; e BTG Pactual Fundo de CRI, 8º lugar, -4,11%). Diferentemente dos fundos de "tijolos", esses produtos compram títulos atrelados ao setor imobiliário, em vez de serem donos dos imóveis diretamente. “Esses produtos possuem grande posição em renda fixa e isso gera uma segurança maior ao investidor”, ele explica.
Outro subsegmento que vem chamando a atenção de gestores é o dos fundos que aplicam em imóveis do setor de logística. A Vero Investimentos, por exemplo, recentemente elevou a representação dos FIIs de logística nas carteiras dos clientes de 25% para 35%, e prevê ampliar ainda mais a alocação até 50%.
Segundo Eduardo Akira, sócio da Vero, um escritório de assessoria ligado à XP e especializado na gestão de patrimônio de pessoas e famílias de alta renda, a transição se explica pelas incertezas que passaram a rondar os investimentos em shopping centers e em lajes corporativas.
No primeiro caso, cresceu o risco embutido graças à baixa expectativa de vendas e à queda nos pagamentos de aluguéis, enquanto, no segundo, pesa a incerteza sobre qual será a demanda por escritórios depois das experiências das empresas com o home office.
Em contrapartida, diz Akira, “os fundos de logística têm mostrado resiliência maior e devem ganhar maior peso nas carteiras”, algo que também se explica pela pandemia – cresceu a demanda por entrega em domicílio de todo tipo de produtos e serviços.
