Desde o início de 2023, a MRV vinha afirmando aos analistas de mercado que estava comprometida com a desalavancagem da companhia e a recuperação das margens, que foram muito impactadas nesses dois últimos anos.
De 2013 a 2021, a alavancagem média (dívida líquida sobre Ebitda) da MRV foi de 4,42 vezes. Mas, no ano passado, esse indicador deu um salto para 10,52 vezes. E aumentou ainda mais neste ano, chegando a 14,4 vezes. A dívida líquida total da companhia é de R$ 5,18 bilhões.
Na quarta-feira, 19 de julho, a MRV fez a liquidação do follow on e colocou no caixa R$ 1 bilhão. De um total de 78,19 milhões de ações na oferta, mais de 97% ficaram com fundos de investimento e investidores estrangeiros.
O recurso da oferta de ações vai melhorar a estrutura de capital da incorporadora da família Menin e a desalavancagem vai recolocar a incorporadora dentro de sua média histórica.
“O custo de capital vai melhorar, com uma despesa anualizada entre R$ 100 milhões e R$ 150 milhões menor”, diz ao NeoFeed o CEO Rafael Menin. “A MRV é uma grande geradora de caixa e em dois a três anos a alavancagem será próxima de zero.”
A alavancagem incomodava o management da MRV, assim como a perda de rentabilidade. A partir do quarto trimestre de 2021, a incorporadora sentiu o aumento da inflação do setor de construção (INCC) e demorou a reagir para recuperar as margens.
Com a inflação dos materiais beirando os 40%, a margem bruta ficou abaixo de 20%. Até o primeiro trimestre de 2021, essa relação era invertida, com a margem da MRV rondando os 28% e o INCC próximo de 6%.
“Entre 2020 a 22 a companhia teve uma perda importante de rentabilidade, mas no terceiro trimestre vamos nos aproximar novamente da rentabilidade pré-covid”, diz Menin.
No ano passado, a MRV fez uma recomposição de preços nos seus produtos para recuperar a margem bruta nas novas vendas. E, em 2023, a estratégia tem sido elevar os preços em torno de 5% acima do INCC. Com isso, a margem bruta voltou ao patamar de 28% com a expectativa de atingir 33% no último trimestre.
“A MRV parece ter mantido um nível saudável de precificação no segundo trimestre, com um preço médio por unidade vendida nas operações principais de R$ 225 mil, ou seja, crescimento de 19,6% na comparação anual”, escreveu Ygor Altero, head de real estate da XP, em relatório.
O especialista complementa: “Esperamos que a companhia continue a melhorar sua rentabilidade olhando para frente e as novas atualizações do Minha Casa Minha Vida podem representar um risco positivo para a empresa continuar melhorando preços e volume”.
No dia 13 de julho, o presidente Lula sancionou o novo Minha Casa Minha Vida, que projeta uma contratação de 2 milhões de novas moradias. Entre as mudanças, foram elevadas tanto as faixas de renda para financiamento como o valor dos imóveis, que podem chegar a R$ 350 mil ante R$ 264 mil no programa anterior.
Essas mudanças animaram tanto o setor como os investidores e deram fôlego para o follow on da MRV e da Direcional, que há algumas semanas concluiu uma captação de R$ 429 milhões.
Simplificação da operação
Mesmo com essa expectativa positiva com o incremento dos imóveis do Minha Casa Minha Vida, a MRV decidiu simplificar sua operação e reduzir a projeção de unidades de 60 mil para 40 mil. Enxugar o volume de lançamentos é uma maneira tanto de recuperar a rentabilidade como preservar o caixa.
Essa decisão vai fazer a companhia reduzir sua presença para 100 cidades brasileiras, com foco específico nas regiões metropolitanas.
“Não será um cavalo de pau. Há um ano e meio estamos esvaziando o land banking. Será de forma lenta e sem prejuízo para os clientes ou para a reputação da companhia”, afirma Menin.
Com valor de mercado de R$ 7,4 bilhões, a ação da MRV está em alta de 78,4% no ano. No início de março, o papel estava sendo negociado perto de R$ 5,6. Após o Investor Day da companhia e da explicação sobre os planos para o ciclo até 2025, a ação decolou, fechando em R$ 13,56 na terça-feira, 18 de julho - acima de R$ 12,80 do follow on, mas ainda abaixo dos R$ 20 que chegou em janeiro de 2020.
“Continuamos otimistas com a MRV, pois seus resultados devem melhorar devido ao crescimento da margem”, escreverem Gustavo Cambauva e Elvis Credendio, analistas do BTG Pactual, que classificam a ação como compra para o setor. “Mais importante, a ação é negociada a um múltiplo atraente de 6,5x P/L na expectativa para 2024.”
