Com os primeiros sinais de que o setor imobiliário está entrando em um ciclo de retomada, a RBR Asset Management está aproveitando o momento para levantar recursos e expandir a sua frente de crédito, de olho nas necessidades de recursos das incorporadoras e construtoras.
Enquanto os bancos ainda estão reticentes na concessão de crédito, a gestora especializada no mercado imobiliário fechou, na semana passada, uma captação de cerca de R$ 450 milhões no fundo imobiliário (FII) RBR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11), em uma operação que contou com a XP como coordenadora-líder.
E a ideia é não parar por aí. Do total de R$ 8,2 bilhões em ativos sob gestão que a RBR passou a ter após a operação, o crédito representa 40% do volume total. O plano é avançar ainda mais nesta frente. “Nossa expectativa é de que a área de crédito cresça pelo menos R$ 1 bilhão por ano ao longo dos próximos anos”, afirma Ricardo Almendra, CEO e sócio fundador da RBR Asset, ao NeoFeed.
O foco da RBR para o crédito estruturado são empreendimentos na capital de São Paulo, ao entender que se trata de um mercado mais seguro caso tenha que executar uma garantia.
No caso do RBRY11, por exemplo, cerca de 85% dos recursos da carteira serão destinados para o mercado paulistano, alocados principalmente em empreendimentos residenciais. A RBR poderá entrar em praticamente todas as fases da obra, desde a compra do terreno, passando pela obra até pegar parte das unidades prontas em estoque.
“A gente se caracteriza por olhar muito o fundamento imobiliário, no caso, qual a geografia, para que região estou emprestando, se é um mercado profundo ou mais raso. E, tudo isso, faz com que a gente se afaste do que é tipicamente high yield, como projetos multipropriedades fora dos grandes centros”, afirma Almendra.
Segundo ele, isso permite ao fundo oferecer bons retornos com segurança aos cotistas. Almendra diz que o RBRY11 está no “meio do caminho” entre o high grade e o high yield, tendo ativos de médio risco, mas com garantias imobiliárias.
Contando com outros três fundos de crédito imobiliário, a RBR trabalha com operações com spread de até 600 pontos do CDI ou NTN-B – o RBRY11 é majoritariamente CDI e desde sua criação, em 2018, apresentou um retorno de 217%.
Os planos da RBR para crédito imobiliário vêm num momento em que a caderneta de poupança, principal fonte de financiamento do setor imobiliário, acumula saída líquida de R$ 70,2 bilhões neste ano até setembro, segundo dados do Banco Central (BC).
Os saques vêm acontecendo desde o ano passado, quando a poupança teve o maior resgate anual da série histórica, de R$ 103,2 bilhões, levando muitos incorporadores a buscarem saídas para terem recursos e tocarem as obras.
Diante das oportunidades, a RBR vem trabalhando em outros produtos na frente de crédito. Sem poder entrar em detalhes, porque ainda faltam pontos para serem fechados, Almendra afirma que a gestora pretende colocar de pé seu primeiro FII de crédito pulverizado voltado para o consumidor final.
Segundo ele, a gestora desenhou ao longo do segundo semestre parcerias com bancos e fintechs para a originação de crédito imobiliário e espera anunciar o fundo até o fim do ano.
Outras apostas
O crédito não representa a única área que a RBR aposta. Almendra conta que a casa está estruturando um novo veículo, possivelmente um FII, para desenvolver dois galpões: um em Guarulhos e outro em São Bernardo do Campo, cidades na região metropolitana de São Paulo.
A expectativa é levantar entre R$ 200 milhões e R$ 250 milhões. A RBR já possui as aprovações para começar as obras, que normalmente duram menos de 12 meses. O plano da RBR é desenvolver e vender os galpões, esperando um ganho de TIR (taxa interna de retorno) médio de 25% ao ano com os dois empreendimentos.
Almendra vê esse tipo de ativo atraindo FIIs como potenciais compradores, seguindo o que aconteceu na área de shopping centers. Um exemplo é a Allos, que anunciou vendas de participações em shoppings, com a própria RBR comprando 10% do Plaza Sul em setembro deste ano.
Em outra frente, a RBR pretende levantar um fundo de cerca de R$ 200 milhões para comprar um prédio de escritórios na região do Itaim, em São Paulo, que deve ficar pronto em abril de 2024. É um prédio considerado boutique, edifícios com design e localização sofisticados, que oferecem serviços e infraestrutura diferenciados.
Com cerca de 7 mil metros quadrados de área privativa, ele deve ser alugado para um único usuário, visando à renda. Um dos atrativos é o fato de estar na região da Faria Lima, que apresenta demanda alta e baixa vacância de escritórios, gerando uma boa oportunidade de ganhos.
(Matéria publicada em 07/11/2023)
A busca pelas empresas por estarem na Faria Lima faz com que a RBR não considere outros locais. “A única região para escritório que a gente aposta fora da Faria Lima é o eixo contíguo à Faria Lima, como Pinheiros”, diz. “Essa é uma região que deve receber muito da demanda que queria estar na Faria Lima, mas não quer pagar de R$ 250 a R$ 300 o metro quadrado.”
