Para atender estudantes universitários de classe média alta, investidores estão construindo ou reformando prédios que serão locados exclusivamente para moradia estudantil. Os aluguéis partem de R$ 1.000 (por pessoa em quarto compartilhado) até R$ 4.750 (para quem pode pagar uma quitinete individual com varanda e vista para o mar no Rio).
Um aluguel de um apartamento de um dormitório na região central de São Paulo custa a partir de R$ 29,29 por metro quadrado, segundo pesquisa do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) em dezembro –o levantamento não separada quitinetes e apartamentos.
Com 30 metros quadrados, por exemplo, chegaria a R$ 879 mensais. Nos Jardins, o mesmo imóvel custaria ao inquilino R$ 1.167, sem considerar a mobília.
A consultoria Bonard estima que atualmente 3.000 pessoas vivam nesse tipo de moradia estudantil no país. O potencial, segundo a empresa que orienta outras companhias que desejam entrar nesse mercado, seria atender 90 mil dos 6,4 milhões de estudantes em cursos presenciais de universidades públicas e privadas.
A expansão acelerada no país poderia ocorrer porque esse tipo de negócio cresce em retrofits, prédios antigos que são completamente reformados e a até a fachada é modernizada. Como o edifício não é construído do zero, o tempo para início das locações cai de até três anos para alguns meses.
Pelo menos cinco empresas já administram prédios na capital paulista, no Rio de Janeiro e em Ribeirão Preto. Para Samuel Vetrak, presidente da Bonard, o mercado de moradias estudantis deve entrar em fase de avanço e amadurecimento de investimentos no país.
Em um primeiro momento, o segmento atrai companhias que desejam atuar diretamente no negócio, mas em uma segunda fase de amadurecimento do mercado, pode atrair fundos imobiliários.
Gustavo Favaron, do GRI Group, clube de investimentos voltado ao mercado imobiliário, considera que o crescimento desse segmento tem um fator conjuntural —a demanda reprimida de investimentos com a queda da taxa de juros do país, atualmente em 4,25% ao ano– e outro estrutural.
“Tenho dificuldade de não associar esse modelo de negócios a uma mudança cultural, de pessoas que querem privacidade, mas também buscam compartilhar experiências”, afirma.
Tradicionalmente quem precisa sair de casa para fazer faculdade mora em repúblicas, geralmente montadas pelos próprios estudantes, pensões ou apartamentos pequenos alugados. Há ainda as residências estudantis ligadas às universidades públicas, como é o caso da USP, onde é dada prioridade a estudantes de família de renda mais baixa.
Já o modelo que investidores tentam emplacar aqui é considerado popular em países europeus e nos Estados Unidos. E é com esse chamariz que a consultoria apresentou um relatório para executivos do setor imobiliários no Brasil.
A Uliving, primeira a testar o modelo, levou quase seis anos para aprimorar o desenho de seus prédios, que ainda estão mudando. As duas primeiras experiências, uma em Sorocaba e outra na capital, foram vendidas em 2018. Segundo Juliano Antunes, presidente da companhia, os prédios não tinham espaços compartilhados e de convivência, considerados essenciais a esses projetos.
A taxa de ocupação está atualmente em 82% e 60% dos contratos são renovados para um segundo ano. A fatia cai a 50% no terceiro ano.
“Acreditamos que é quando os estudantes começam a ter mais autonomia, têm novos amigos e estão seguros para seguir para outros tipos de casa”, diz.
Para a estudante de arquitetura Thais Juan, 22 anos, a escolha por um residência estudantil veio depois de uma busca frustrada por apartamento —”tudo muito pequeno e muito caro”— e da expectativa de que a família não concordaria com a mudança para uma república de estudantes. “Elas são barulhentas e têm muitas festas, sei que meus pais não ficariam muito confortáveis”, afirma.
Recém-chegada de Santos, ela diz que a facilidade de não precisar mobiliar um apartamento também pesou na hora da escolha.
Além da Uliving, também atuam no segmento a Share, a Amora, a Prolifico e a Kasa 99, essa última voltada ao conceito de “vida compartilhada”, com estações de trabalho e oferta de serviços. Lá, 20% dos moradores eram estudantes em 2018.
