Com a imunização contra o coronavírus avançando no Brasil e no mundo, estima-se que 50% da nossa população esteja vacinada com duas doses em meados de outubro. Análises indicam para esse mês a abertura total da economia (assim com houve nos Estados Unidos quando alcançaram esse patamar de imunização). As antecipações sequenciais dos cronogramas de aplicações tiveram um efeito positivo tanto na contenção da evolução da pandemia quanto no ânimo da economia.
Essa percepção positiva reflete-se claramente no mercado imobiliário. Exemplificando: observamos que a curva da taxa de absorção líquida (somatória das áreas locadas menos a somatória das áreas desalugadas) no segmento de escritórios tende a zero no segundo trimestre e muito provavelmente tenha seu ponto de inflexão no terceiro trimestre, tornando-se positiva (ou seja, a vacância, que vem crescendo desde o segundo trimestre de 2020, tende a diminuir).
Quanto ao segmento logístico, diferentemente do de escritórios, que sofreu durante a crise, cresceu impulsionado pelo e-commerce e tende a continuar sua curva ascendente.
Sobre os fundos imobiliários, lembrando que o lastro dos FIIs são os ativos ou o que eles podem render, e existindo a tendência de crescimento das empresas (projeções apontam para um avanço do PIB de 5,5% em 2021), podemos interpretar que no segmento de escritórios poderá haver um movimento de “fly-to-price” (mudança de endereço para espaços maiores e mais baratos, preferencialmente com infraestrutura pronta), abrindo assim oportunidades para edifícios de boa qualidade no “middle-market”.
As inseguranças quanto à tributação geradas por um projeto de lei ainda não votado também estão sendo esclarecidas e tratadas. Naturalmente, o mercado imobiliário (principal setor propulsor da economia, gerador de empregos e fomentador de indústrias diversas como plástico, vidro, ferro, tintas, cerâmicas etc.) iria se posicionar para ajustar as premissas do referido projeto para uma configuração mais adequada e justa.
Outra pauta que está sendo apaziguada é o índice de reajuste dos aluguéis - a curva do IGP-M (usado na maioria dos contratos de locação) iniciou uma guinada para baixo, sugerindo uma diminuição na polêmica sobre o percentual a ser ajustado anualmente. A opção de adoção do IPCA também está sendo discutida, mas, desde que não atrelada a um contrato de dívida (como CRIs), igualmente não seria um ponto negativo.
As empresas estão começando a colocar em prática os planos de volta aos escritórios, e os boatos sobre trabalho remoto (home-office) estão cada vez mais arrefecidos. Os públicos e consequentes vendas nos shoppings (incluindo cinemas e áreas de lazer), bem como o varejo em geral, estão voltando a patamares pré-pandemia, e, com as aberturas advindas da vacinação, os hotéis voltam gradualmente a ser ocupados. Além de uma visão mais humana e informal em nossos relacionamentos, a possibilidade de uma vacinação periódica (talvez anual), uma das poucas coisas que devem ficar da pandemia são os cardápios em QR Code dos restaurantes.
Em contraponto, é interessante analisar o cenário “Lato Senso” - não seria justo considerar que o mercado imobiliário em geral esteve ruim. Explico: podemos dizer que os últimos tempos estiveram complicados para os locadores, mas precisamos lembrar que o mercado não é formado apenas por investidores, mas também por locatários que tiveram oportunidades de revisar seus contratos, lembrando ainda que, mesmo com a pandemia, o mercado de desenvolvimento residencial bateu recordes de lançamentos e vendas.
Lembramos ainda que de 2014 a 2018 passamos por um período recessivo para os locadores e investidores que gerou uma perspectiva de recuperação vigorosa a partir do segundo semestre de 2019 (o que de fato começou acontecer), interrompida pela crise gerada pela covid-19. Tal cenário nos impulsiona a pensar o mercado como uma “mola encolhida” prestes a se expandir com a volta da normalidade, com boa perspectiva de crescimento.
Sabemos que esta é uma indústria que tem espaço para o amadurecimento e muito “upside” nos seus diversos segmentos, mas ressalto que é preciso uma análise criteriosa do preço de aquisição do imóvel, sua alavancagem e o valor que o locatário pode pagar, notadamente em alguns segmentos como o logístico (também é importante não confundir logístico com delivery), assim como é recomendável uma visão de longo prazo sobre o investimento, como, por exemplo, sobre a certeza efêmera de que o home-office iria acabar com o mercado de escritórios.
Ao que tudo indica, o túnel está chegando ao fim - não vemos sinais de prolongamento dessa situação neste momento, o que reforça a tendência de uma recuperação rápida e saudável da nossa economia e de todo o mercado de investimento imobiliário.
Como disse o poeta Vinicius de Moraes, “o futuro é o passado melhorado” - uma mensagem de otimismo que pode se encaixar ao momento atual
