Por Renata Firpo
Já imaginou comprar um apartamento pela metade do preço? Em tempo de valorização do mercado, isso parece um sonho, mas, acredite, é possível. O caminho para encontrar boas opções de imóveis abaixo do valor de mercado é por hasta pública, mais conhecida como leilão de imóveis, um campo perfeito para quem planeja comprar a casa própria ou fazer novos investimentos. E 2024 é um ano de crescimento para esse setor, devido à gradativa queda da taxa Selic e da aprovação, em dezembro do ano passado, do Marco Legal das Garantias.
Explico. O financiamento imobiliário é o empréstimo do recurso para o pagamento de um imóvel pela instituição financeira, sendo que o imóvel servirá de garantia para a continuidade do pagamento das parcelas desse empréstimo. Enquanto a pessoa não pagar todas as prestações desse financiamento, o imóvel estará vinculado ao banco. Havendo falta de pagamento, o banco toma esse imóvel e o leva a leilão. Milhares de imóveis vão a leilão anualmente por inadimplência. Antes do Marco Legal das Garantias, no entanto, a tomada desses imóveis pelo banco tramitava basicamente pelas vias judiciais, o que deixava o processo bastante demorado. A demora não é prejudicial apenas para o banco, mas para todo o sistema de crédito imobiliário, pois quanto menos retorno das garantias o banco tiver, mais insegurança vai gerar nessa relação, reduzindo a oferta de financiamento para as pessoas. Com a aprovação do Marco Legal, esse processo passa a se dar pelas vias extrajudiciais, e a celeridade acaba por modernizar as execuções e estimular a economia de uma forma geral.
O resultado dessa mudança estamos vendo agora com o leilão de diversos imóveis que ficaram represados por questões judiciais. A atratividade do negócio começa pelo preço, já que as ofertas são de propriedades comerciais e residenciais com 50% de deságio em relação ao real valor de mercado, em média. Mas é importante colocar a emoção de lado e ter muita cautela para analisar as oportunidades. “A aquisição de imóveis em leilões extrajudiciais promovidos por instituições bancárias é uma excelente forma de investimento, em especial diante dos preços tão competitivos, porém exige uma atenção muito grande aos detalhes, principalmente à documentação, para que o barato não saia caro”, explica o empresário baiano Rodrigo Santana, especialista nesse mercado. O mais importante é ter uma assessoria jurídica acompanhando todo o processo. Ainda que a execução tenha ocorrido fora do judiciário, as documentações do imóvel e do devedor precisam ser analisadas com cuidado para afastar a possibilidade de o arrematante receber, junto com o imóvel, dívidas e problemas.
O processo de aquisição de um imóvel de leilão não para apenas quando se encerram os lances. A partir do arremate existe um caminho até a tomada da posse do imóvel. Ele pode ser bem tortuoso se não tiver o acompanhamento de profissionais especializados. Muitos imóveis ainda estão ocupados quando são leiloados e os moradores nem sempre facilitam a saída para o novo proprietário tomar posse. Há também os devedores que não aceitam perder o imóvel e seguem pleiteando anular os negócios feitos. As ações cabíveis para contornar essas situações acabam precisando da atuação de advogados, por isso a importância do acompanhamento jurídico desde o início.
Toda a aquisição de imóvel precisa ser planejada nos detalhes e as contas devem ser colocadas na planilha para que a compra faça sentido financeiramente. Além do valor do imóvel, o comprador deve lembrar que tem os custos do leiloeiro, do ITBI, do registro, do imposto de renda, além dos serviços dos profissionais envolvidos e das ações judiciais que eventualmente possam acontecer e que também demandam despesa. “A demora em receber o imóvel implica em custo de condomínio e IPTU, atrasa possíveis reformas e tudo isso vai atingindo a margem de lucro pensada inicialmente. O diferencial para ter sucesso nesse mercado é antever os problemas e saber analisar bem as oportunidades para o negócio girar com celeridade”, afirma Santana.
E a possibilidade de sucesso nesse setor é grande. Comprando um imóvel pela metade do preço e vendendo no valor de mercado, a operação tem um lucro considerável, mesmo descontando os impostos e despesas. Esse lucro permite ao investidor fazer novas e maiores compras fomentando ainda mais o negócio. Para quem tem interesse em enveredar por esse horizonte, não precisa nem sair de casa, já que a maioria dos leilões de imóveis extrajudiciais acontecem on-line.
(Matéria publicada em 01/02/2024)
