Investir no mercado imobiliário vai além de comprar um imóvel para alugar. O desenvolvimento do setor nos últimos anos criou novas alternativas para o investidor aplicar seu dinheiro, seja na compra de imóvel para reforma e revenda, locação de curta temporada, empréstimos para construtoras e até investimento financeiro. Cada modalidade oferece rentabilidades diferenciadas e riscos específicos.
Nas próximas semanas, o Estadão trará uma série de reportagens mostrando como ganhar dinheiro com imóveis. Especialistas e corretores vão dar dicas de como fazer bons negócios no setor de acordo com o objetivo de cada um. Com a evolução dos mercados imobiliário e financeiro, o investidor passou a ter uma gama de opções para avaliar.
Mas o investimento em imóveis para obter renda com aluguéis ainda é visto por especialistas como o mais comum entre os brasileiros, uma vez que não requer conhecimentos sofisticados de aplicações em mercado financeiro. Nesse caso, no entanto, a localização e o tamanho do empreendimento são fatores diretamente ligados ao potencial ganho de receita de aluguel.
Um estudo do chefe de pesquisa do Insper Rodger Campos com a startup de tecnologia imobiliária Loft aponta quais são os bairros de São Paulo que oferecem melhor retorno com aluguéis aos investidores. Bairros como Artur Alvim, Vila Andrade e Itaquera têm maior retorno na renda vinda do aluguel do que Jardim Europa e Paraíso, onde os moradores tendem a comprar imóveis próprios em vez de optar pela locação.
O principal motivo é o déficit habitacional das regiões periféricas da cidade. Nessas áreas, o aluguel é mais atrativo para o morador, uma vez que há população de baixa renda que tem maior dificuldade para aquisição de imóvel próprio sem comprometer mais de 30% do salário. Outro componente dessa equação é o risco de inadimplência, que é mais alto nessas regiões, levando a um maior potencial de ganho financeiro.
A análise mostra também que apartamentos menores dão um retorno médio anual de 7,5% do valor de venda em aluguel, enquanto os imóveis maiores registram um retorno menor, de 5,95%. Ou seja, a rentabilidade tem ligação não só com a localização do imóvel, mas também com o tamanho da sua planta.
“A grande dica é: se você é investidor, precisa sempre focar no mercado potencial. Então, dentro dessa cidade é preciso a gente olhar quais áreas mais aquecidas em termos de procura de imóveis. Proximidades a universidades, hospitais e aeroportos, sempre são lugares que são relativamente mais demandados”, diz Campos.
Os imóveis compactos também são apontados pela FipeZap como os mais rentáveis para investidores. Um imóvel de um dormitório pode gerar rentabilidade de 6,68% ao ano, contrastando com o imóvel de quatro ou mais quartos, que tem a menor rentabilidade, de 4,69% ao ano.
Outro negócio lucrativo para investidores no mercado imobiliário é a compra de propriedades com desconto. A plataforma de leilões Zuk registrou um aumento de investidores em imóveis em 2024, comprados com descontos de 30% a 40% e posteriormente reformados e revendidos pelo valor certo de mercado. A empresa prevê fechar o ano com 3,5 mil imóveis arrematados, sendo 2024 o melhor ano dos últimos 15 anos. A cada dez imóveis comprados na plataforma, três são por investidores − os demais fazem as aquisições com finalidade de moradia.
Para o CEO da Zuk, Henri Zylberstajn, o segredo de lucrar com a revenda de imóveis de leilão está em conseguir um preço baixo de aquisição, uma barganha. Isso é importante para a revenda ser rápida. “O ganho está nas duas pontas da operação, mas o segredo está na compra. Quem compra para investir, normalmente compra para ‘flipar’, para revender. Como o dinheiro tem valor no tempo, com os juros a 13%, quanto mais rápido você vender, mais rentável vai ser a sua operação”, afirma.
A operação não é livre de riscos, especialmente para quem nunca fez compras de imóveis em leilões. Alguns dos riscos são o tempo de desocupação após arrematar o ativo, a quantidade de reformas necessárias e o tempo de revenda. Por isso, Zylberstajn recomenda ter algum tipo de auxílio de quem já fez esse tipo de compra antes. “Nós recomendamos, até por margem de segurança, só fechar negócio se, mesmo no pior cenário, a previsão for de lucro”, diz. A operação de compra, reforma e venda, se feita corretamente, pode render de 20% a 30% de lucro em cerca de um ano.
Locação de curta temporada também é uma opção que pode entregar rentabilidade acima da média com aluguéis. Nesse caso, a localização do imóvel é essencial, como perto de um estádio ou de um espaço de eventos. Plataformas como o Charlie oferecem rentabilidade acima da média, justamente por trabalhar com preços que variam conforme a demanda.
Segundo Allan Sztokfisz, cofundador e CEO da Charlie, a rentabilidade de imóveis pode ser entre 8% e 10% em bairros nobres da capital paulista, como Jardins, Itaim Bibi ou Vila Madalena.
Sztokfisz diz que houve aumento por esse tipo de imóvel residencial neste ano por uma somatória de fatores. “Esse crescimento é impulsionado pelas mudanças no trabalho, como o aumento do trabalho remoto e híbrido, que amplia a demanda por moradias flexíveis. Além disso, a recuperação do turismo e o aumento das viagens de negócios, shows e lazer também contribuíram para a procura por opções de curto prazo”, afirma.
Investidores profissionais
Para investidores qualificados, aqueles que têm mais de R$ 1 milhão em ativos financeiros, a estratégia passa pela possibilidade de lucrar com o empréstimo para construtoras de todo o País, como viabiliza a plataforma Swiss Capital. A rentabilidade com as práticas pode ser de até 24%, enquanto o lucro com aluguéis fica em 5,96% ao ano.
Alex Silva, CEO da Swiss Capital, conta que a plataforma conecta construtoras e investidores para, de um lado, viabilizar a execução dos empreendimentos e, do outro, oferecer rentabilidade acima da renda fixa.
Segundo Silva, quem investe em projetos embrionários pode ter retorno de até 24% ao ano, enquanto aqueles em estágio mais avançado — portanto, com menor risco — oferecem entre 2% e 6% acima da taxa Selic. O tempo de retorno do investimento varia de 18 a 36 meses.
“O investidor pessoa física investe conosco, em média, R$ 1 milhão. Vai de R$ 1 milhão a R$ 3 milhões. Acima disso, já são pessoas jurídicas. Em média, os projetos captam um valor total de R$ 8 milhões”, diz Silva. O maior projeto financiado pela plataforma foi o Reserva do Vale, no interior do Maranhão, que levantou R$ 18 milhões de investidores.
Efeito do juro composto
Para Michael Viriato, estrategista-chefe da Casa do Investidor, quem busca construir patrimônio deve começar com o investimento financeiro para tirar proveito do rendimento dos juros compostos em aplicações na renda fixa, como o Tesouro Direto ou um CDB. O imóvel pode entrar na composição da carteira de investimentos, mas em uma etapa futura, e apenas se for a escolha do investidor.
O especialista afirma que existem riscos no investimento em imóveis que podem comprometer o rendimento com aluguéis, como a vacância, inadimplência, contas de IPTU e condomínio, bem como reformas. Ele conta que, ao realizar a compra de um imóvel, o investidor deixa de receber os juros compostos da renda fixa.
Viriato afirma ainda que a cultura de investir em imóveis surgiu na época da inflação galopante dos anos 1980 e 1990, mas que hoje existem formas melhores de investir dinheiro para obter renda a partir dele ou mesmo para proteger o patrimônio.
“No passado, quando as pessoas ganhavam dinheiro e havia inflação alta, quem queria se proteger tinha três opções: comprar um imóvel, comprar dólar ou comprar um carro. As pessoas compravam imóveis para se proteger, mas o imóvel é um ativo de risco. Quem comprou um imóvel a R$ 5 milhões que hoje vale R$ 3 milhões perdeu dinheiro. O imóvel, em geral, sobe com a inflação, mas não é uma verdade absoluta”, diz.
Mesmo no investimento de renda fixa, o investidor tem a opção de participar do mercado imobiliário por meio dos Certificados de Recebíveis Imobiliários, chamados CRIs, que oferecem rentabilidade livre de imposto de renda. Outra opção é fazer aportes em papéis de Letra de Crédito Imobiliário, ou LCIs. Esses dois ativos tendem a acompanhar a taxa Selic, com um acréscimo de rentabilidade, ou oferecer uma rentabilidade fixa.
Há ainda a opção de comprar ativos de renda variável, como ações de construtoras ou fundos de investimentos imobiliários, duas modalidades que distribuem dividendos, também isentos de imposto de renda. Entretanto, a rentablidade desses dois últimos ativos pode ser volátil e, segundo especialistas, devem ser alocados com cautela na estratégia de uma carteira de investimentos.
