O novo plano diretor da cidade de São Paulo, aprovado no mês passado pela câmara dos vereadores e promulgado nas últimas semanas pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB), vai ampliar a oferta de terrenos para as incorporadoras, facilitar a oferta de vagas nos empreendimentos e incentivar a diversificação das tipologias dos novos apartamentos. Mas as mudanças não devem ser imediatas. A expectativa é de que os primeiros empreendimentos erguidos sob as novas regras só comecem a surgir no mercado no ano que vem e os lançamento em 2025.
Nesse movimento, o preço dos terrenos deve desacelerar comparado ao ritmo de crescimento verificado nos últimos anos. Mas isso não significa queda no preço dos imóveis, já que haverá um aumento de custo para as incorporadoras, segundo especialistas. Para o consumidor, as mudanças serão percebidas no formato dos prédios, com unidades híbridas. Num mesmo empreendimento, será possível ter apartamentos maiores, com 100 metros quadrados (m²), e studios de 30 m², além de áreas comerciais.
No momento, construtoras e incorporadoras avaliam como prosseguir com os investimentos, repensando projetos e decidindo quais os próximos passos do setor que também aguarda por uma retomada no crescimento. “O novo plano diretor melhora a situação para os empreendedores devido à maior oferta de terrenos. Já para a população, esperamos que vá abrir o leque de opções de apartamentos para compra”, afirma Eder Kenke Nörnberg, diretor da consultoria imobiliária CBRE.
A grande novidade da nova legislação é a ampliação das áreas próximas do transporte público em que é possível construir mais. Na maior parte da cidade, a regra é que as edificações podem ter uma área construída equivalente ao tamanho do terreno. Já nessas áreas próximas do transporte público, o coeficiente de aproveitamento é de até quatro vezes.
No plano anterior, o incentivo valia para terrenos em um raio de até 600 metros das estações de metrô e trem e de até 300 metros no caso de corredores de ônibus. No novo plano, o limite salta para 700 metros e 400 metros, respectivamente. Além disso, basta que o quarteirão esteja na zona do raio, e não, necessariamente o terreno.
Na prática, isso estende o incentivo para áreas ainda mais distantes. Mas essas mudanças têm um custo. Lucas Rietjens, analista da Guide Investimentos, diz que as medidas devem encarecer os imóveis e que as incorporadoras devem repassar ao consumidor o aumento de custo do metro quadrado em áreas próximas ao transporte público.
Na visão de José Roberto Graiche Junior Presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), formada por cerca de 90 empresas, ao criar apartamentos com 60 m² ou mais, as construtoras devem incluir varandas maiores, mais dormitórios ou um escritório, medidas que podem fazer os moradores ficarem mais tempo no mesmo imóvel.
