As incorporadoras com foco nas rendas média e alta enfrentam cenário bastante desafiador, neste quarto trimestre, período que responde, sazonalmente, pela maior parte dos lançamentos. A competição por clientes, principalmente na cidade de São Paulo, segue acirrada, e o desempenho operacional já mostra ritmos de vendas arrefecidos por aumentos de preços e pela piora da macroeconomia. Por outro lado, as incorporadoras com produção destinada à baixa renda continuam a ter como maior desafio a melhora de suas margens.
Comenta-se que o Valor Geral de Vendas (VGV) a ser lançado pelas companhias do setor listadas em bolsa deverá ser, no próximo ano, semelhante ou até menor do que o apresentado ao mercado neste ano. “As respostas das vendas do quarto trimestre darão o tom para 2022”, afirma o analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI, Bruno Mendonça.
Desde o segundo semestre de 2018, ressalta Alex Ferraz, analista de mercado imobiliário do Itaú BBA, falava-se em crescimento, mas começa a haver sinalizações de arrefecimento do segmento de média e alta renda. “Pode haver estabilidade ou alguma redução de lançamentos em 2022”, diz Ferraz.
Durante a divulgação dos balanços, a maioria das incorporadoras sinalizou que deve cumprir suas metas de lançamentos para o ano, mas não é o que analistas esperam. “Alguns projetos previstos poderão escorregar para frente, principalmente os de grande porte”, diz o analista-chefe da área imobiliária da XP, Renan Manda.
Diante do ambiente bastante competitivo e de elevação de juros, é provável que incorporadoras dos padrões médio e alto tenham, daqui para frente, mais dificuldades para fazer novos repasses de aumentos de custos para os preços dos imóveis. “Os preços dos lançamentos estão perto do limite”, diz o analista do Bradesco BBI. Incorporadoras seguirão na busca de um equilíbrio entre margens e velocidade de vendas.
Para Manda, a concentração de lançamentos, neste trimestre, tornará possível entender melhor como está a sensibilidade dos consumidores a preços e a capacidade de repasse dos custos pelas empresas. “Nos últimos trimestres, as empresas das rendas média e alta mantiveram as margens brutas”, diz o analista da XP. Conhecida por ser detentora do maior indicador do setor, EZTec apresentou margem bruta de 50,5% no terceiro trimestre.
No trimestre passado, as vendas líquidas consolidadas das incorporadoras de capital aberto caíram 1,2%, na comparação anual, para R$ 7,59 bilhões. A desaceleração da comercialização fica clara quando se compara que, no acumulado de janeiro a setembro, o indicador cresceu 30%, em relação ao mesmo período de 2020, atingindo R$ 22,9 milhões. Os lançamentos aumentaram 25%, no trimestre, para R$ 10,4 bilhões e tiveram incremento de 60%, em nove meses, para R$ 26,91 bilhões.
Parte do menor ritmo de vendas se explica pela concentração de projetos apresentados ao mercado no fim de setembro, mas se observa também mais cautela por parte dos compradores na tomada de decisão para adquirir um imóvel.
Não há expectativa de que, nos próximos meses, possa faltar crédito para habitação, mas o aumento dos juros tende a dificultar o enquadramento da renda de clientes nas parcelas, tornando o cenário mais desafiador. “Com as taxas de financiamento subindo e os preços dos imóveis em alta, o poder de compra dos consumidores cai, e as empresas passam a ter mais dificuldade para crescer no ano que vem”, diz um analista que falou sob condição de não ser identificado.
Outro reflexo da alta dos juros é a queda expressiva da participação de investidores na aquisição de imóveis. “Esses clientes contribuíram para que o mercado bombasse em 2019 e 2020”, diz Mendonça, do Bradesco BBI.
Em relação às pressões de custos de materiais, incorporadoras têm sentido acomodação em relação às fortes altas registradas desde o segundo semestre do ano passado. Embora os aumentos de custos estejam menos acentuadas, os patamares de valores dos insumos seguem elevados.
“Na baixa renda, as margens são mais reféns dos custos das matérias-primas, pois os processos são mais industrializados e menos dependentes de mão de obra”, diz Ferraz, do Itaú BBA, acrescentando que a dificuldade é maior no repasses para os preços dos imóveis no segmento.
As margens mais apertadas dos projetos de incorporação para a baixa renda têm levado parte das pequenas empresas a não conseguir tornar seus empreendimentos viáveis. Nesse contexto, as incorporadoras de capital aberto vêm ganhando participação de mercado e até conseguido fazer ajustes de preços, ainda que as elevações contribuam para reduzir o ritmo de vendas dos produtos.
No segmento, os destaques positivos do trimestre citados por analistas são Cury e Direcional. Tenda, por outro lado, fez sua segunda redução de faixa de margem bruta projetada para 2021.
