Os preços de imóveis tendem a subir, neste ano, segundo a expectativa de participantes do setor imobiliário. O aumento dos valores das unidades, segundo Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, resulta de lançamentos em volume inferior à demanda da cidade de São Paulo e da pressão de custos de produção, como de mão de obra, além dos valores dos terrenos. Em 2024, a variação deve ficar “um pouco acima da inflação”, segundo Wertheim.
Para o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Sandro Gamba, o volume baixo de estoques de imóveis, no mercado paulistano, possibilita a retomada da discussão de preços.
“Mas a gente terá de acompanhar para saber qual será o patamar [de variação] e como será esse movimento”, diz o presidente da Abecip. Se o ambiente fosse de estoques altos, ressalta Gamba, a possibilidade de elevação de preços ficaria “mais remota”.
No ano passado, houve aumento de 7,22% nos preços de imóveis na capital paulista, segundo o IGMI-R (Índice Geral do Mercado Imobiliário – Residencial), que mede a variação de preços do setor e é elaborado pela Abecip.
A variação supera a alta de 4,62% do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), considerado a inflação oficial do país. Desde janeiro de 2014, quando a série histórica teve início, os preços de imóveis ficaram acima da inflação em São Paulo, de acordo com a Abecip.
Levantamento da Data Lello, área de dados da administradora imobiliária Lello, aponta que haverá volume recorde de entregas de empreendimentos em 2024. O número de condomínios residenciais a serem concluídos, neste ano, chegará a 818 – 93% superior aos 424 empreendimentos de 2023.
Imóveis x preços: Há poucas unidades concluídas ou perto da entrega que ainda não foram vendidas
Em número de unidades, o crescimento chegará a 187%, para o total de 149,8 mil imóveis, com destaque para apartamentos, segundo a Data Lello. A pesquisa inclui imóveis destinados a todas as faixas de renda – os de alto padrão terão fatia de 24,8%, e os de médio padrão responderão por 36%. Do total de condomínios com entrega prevista para este ano, 98% são residenciais, e os 2% restantes, comerciais.
Embora se espere volume recorde de conclusão de empreendimentos residenciais, não há muita disponibilidade de unidades ainda não vendidas, na percepção do mercado.
Ricardo Raoul, diretor geral da gestora Paladin Realty Partners no Brasil, conta que parte do estoque residencial dos padrões médio e alto foi vendida com desconto em 2023. Incorporadoras optaram por oferecer preços mais atrativos ao consumidor, de acordo com o executivo, principalmente em produtos direcionados para a alta renda. Nessa faixa, os abatimentos, em média, alcançaram o patamar de 15% a 20% em São Paulo – nas situações em que houve antecipações, com pagamento à vista, a faixa foi de 30% a 40%.
Diante de opções atrativas de aplicações em renda fixa, em um cenário de juros altos, parte dos compradores de imóveis de alto padrão só fechou a aquisição quando incorporadoras ofereceram condições favoráveis de fato. Empresas com necessidade de caixa adotaram essa estratégia, enquanto incorporadoras em situação mais confortável puderam dar prioridade à rentabilidade das vendas em relação à velocidade de comercialização.
“Ainda há descontos, mas não tanto quanto em 2023. Até junho, será um ótimo momento para compradores de imóveis das rendas média e alta fecharem negócios”, afirma Raoul, acrescentando que, a partir de meados do ano, o mercado tende a estar “bastante aquecido”.
Em 2023, incertezas em relação ao mercado imobiliário e à economia levaram a Paladin a segurar parte dos projetos que seriam apresentados. Diante da melhora de perspectivas, a gestora terá participações em empreendimentos com Valor Geral de Vendas (VGV) total de R$ 1,5 bilhão a R$ 2 bilhões, neste ano – 70% irá para as rendas média e alta, e o restante, para a baixa renda. No ano passado, o VGV total dos projetos dos quais a Paladin é sócia somou R$ 1 bilhão.
A classe média é a mais suscetível às oscilações de fatores macroeconômicos – como emprego, renda, inflação e juros – para a tomada de decisão de compra de um imóvel. Por outro lado, a aquisição de uma moradia pela alta renda depende menos dessas variações e do crédito imobiliário – trata-se de público que paga os imóveis à vista ou com uma tabela mais curta do que a tradicional.
Imóveis: Para onde vai o crédito imobiliário em 2024?
No ano passado, do total de R$ 153 bilhões de financiamento habitacional com recursos da poupança, R$ 113,1 bilhões foram direcionados para a aquisição de imóveis e os demais R$ 39,9 bilhões, para a construção, segundo a Abecip. Da parcela destinada à compra de moradias, 60% foi para imóveis usados (mercado secundário) e 40% para novos (mercado primário).
Na avaliação do presidente da Abecip, considerando-se o volume de entregas de empreendimentos esperado para 2024, a fatia de crédito habitacional para a aquisição de unidades novas deve crescer para 45% do financiamento total para a compra de imóveis. Consequentemente, a porção direcionada para usados, tende a cair para 55%.
No mercado de residências usadas, o momento é “excelente”, para a aquisição de um imóvel adequado ao preço buscado, que caiba no orçamento e tenha uma boa localização, segundo o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto.
“Certamente, haverá aumento de preço, diante da possibilidade de queda dos juros, pois a oferta caiu demais”, afirma o presidente do Creci-SP.
O mercado secundário, contudo, “não está comprador”, de acordo com Viana, pois as pessoas aguardam a redução dos juros do crédito habitacional para fazer negócios. Mas, na sua opinião, é preferível o interessado na aquisição de um imóvel fechar a compra a uma taxa mais elevada e, futuramente, quando os juros caírem, migrar para uma linha de financiamento mais barata.
