Por Mateus Pena
As novas regras de financiamento da Caixa Econômica Federal, que subiram o percentual da entrada na compra de um imóvel, podem levar mais brasileiros a considerar o consórcio imobiliário como uma alternativa. O consórcio, que muitas vezes parece mais barato no custo total, aparece como uma opção interessante para quem ainda não tem em mãos 30% do valor da sonhada casa própria.
No entanto, vale destacar que ele geralmente exige um lance alto para quem quer a contemplação imediata, o que dificulta o acesso para boa parte do público do Minha Casa Minha Vida. Muitos já comprometidos com o aluguel não conseguem arcar com o consórcio e o aluguel ao mesmo tempo.
Mesmo com a possibilidade de buscar outras instituições financeiras que ainda financiam até 80% do valor do imóvel, essas condições também não são tão fáceis de obter para quem tem renda mais baixa. O que ocorre, então, é que para muitas famílias, o consórcio acaba se tornando a única opção viável, mesmo que não atenda à necessidade de compra imediata do imóvel.
Consórcio ou financiamento: qual opção é a melhor para comprar imóveis?
O consultor financeiro e conselheiro empresarial Sílvio Azevedo afirma que, ao decidir entre um consórcio imobiliário e um financiamento para compra de imóveis, muitos consumidores ficam em dúvida sobre qual opção realmente vale mais a pena. Ele esclarece esses pontos usando uma simulação hipotética, considerando todos os custos envolvidos em cada caso.
Sílvio construiu uma situação fictícia para uma carta de crédito de R$ 300.000 no consórcio, com um lance próprio de 30% do valor, o que equivale a R$ 90.000. Por outro lado, ele também simulou um financiamento no valor de R$ 300 mil, com uma entrada de R$ 90 mil e um prazo de 15 anos, considerando uma taxa de juros média de 10% ao ano.
Abaixo, veja detalhes, cálculos e diferenças de cada opção:
O consórcio imobiliário e suas particularidades
No caso do consórcio, Sílvio ressalta que o participante paga parcelas mensais que não incluem juros, mas, sim, uma taxa de administração. “Em nosso exemplo, usamos uma taxa média de 18%, que é cobrada sobre o valor total da carta e diluída ao longo do prazo de 15 anos (180 meses). Além disso, o consórcio inclui outras taxas, como fundo de reserva e seguros, que representam aproximadamente 2% do valor da carta de crédito”, enfatiza.
Outro ponto importante é a correção anual pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que é aplicada sobre o valor das parcelas. “No nosso exemplo, consideramos uma média de 6% ao ano para o INCC, refletindo o histórico recente desse índice, que pode variar conforme a inflação no setor de construção”, diz.
Cálculo das Parcelas no Consórcio com Lance de 30%:
Parcela Base (R$ 210.000 divididos por 180 meses): R$ 1.167;
Taxa de Administração (18%): R$ 300 mensais;
Fundo de Reserva e Seguros (2%): R$ 33,33 mensais;
Custo total com a entrada: R$ 447 mil.
Assim, a parcela inicial do consórcio fica em R$ 1.500,33, já com todas as taxas. Essa parcela será corrigida anualmente pelo INCC, o que aumenta seu valor ao longo do tempo.
O financiamento imobiliário e suas condições
No financiamento habitacional, o consumidor paga juros sobre o saldo devedor, que são aplicados ao longo do prazo. Em nosso exemplo, usamos o Sistema de Amortização Constante (SAC), onde as parcelas começam mais altas e vão reduzindo ao longo do tempo.
Parcela inicial: R$ 3.150 aproximadamente;
Custo total com juros: R$ 378 mil;
Total pago incluindo entrada: R$ 468 mil.
Comparação final e custo total
Após somar todos os custos, esses são os seguintes resultados para cada opção:
Financiamento SAC
Entrada ou lance: R$ 90 mil;
Custo total (com entrada ou lance): R$ 468 mil.
Consórcio (todas taxas e INCC)
Entrada ou lance: R$ 90 mil;
Custo total (com entrada ou lance): R$ 447 mil.
É preciso ficar atento aos seguintes pontos:
Correção pelo INCC: no consórcio, as parcelas são corrigidas anualmente pelo INCC, o que significa que o custo das parcelas aumenta ao longo do tempo, especialmente em períodos de alta inflação;
Taxa de administração e outras taxas: além da taxa de administração de 18%, o consórcio inclui taxas extras, como fundo de reserva e seguros, que aumentam o custo mensal;
Contemplação e lance: no consórcio, a contemplação depende da oferta de um lance ou do sorteio mensal. Neste exemplo, assumimos um lance de 30% para a contemplação no primeiro mês. No entanto, esse valor de lance pode não garantir a contemplação em todos os casos;
Lance embutido: caso o comprador não tenha os 30% do valor como lance próprio, ele precisará optar por uma carta de crédito maior para embutir o lance. Isso aumentará o valor das parcelas e o custo final, pois a taxa de administração será aplicada sobre um valor superior ao necessário.
“Embora o consórcio possa parecer mais acessível pela ausência de juros, ele envolve custos adicionais que podem torná-lo tão caro quanto um financiamento ao longo dos anos. Além disso, a necessidade de contemplação pode atrasar o processo para quem precisa do imóvel imediatamente. Por isso, antes de tomar qualquer decisão, é fundamental contratar um consultor financeiro para avaliar todos os fatores específicos do seu caso. Um especialista pode ajudar a identificar a melhor opção considerando urgência, capacidade de entrada, valores das taxas e correções, e garantir que a escolha seja a mais vantajosa ao longo do tempo”, conclui Sílvio Azevedo.
