A temporada de balanços do segundo trimestre confirmou a trajetória de recuperação do mercado imobiliário, com o lucro consolidado do setor mais do que dobrando de tamanho. Com a demanda aquecida, a maioria das incorporadoras foi capaz também de driblar o aumento nos custos dos insumos e subir o preço final dos imóveis. Os reajustes continuam em andamento, com as empresas avaliando quanto ainda podem extrair de ganhos sem brecar o ciclo de bonança daqui para frente.
O lucro líquido consolidado das 17 maiores incorporadoras listadas na Bolsa foi de R$ 991 milhões no segundo trimestre, montante 158,5% maior do que no mesmo intervalo de 2020, quando a covid-19 se disseminou pelo País. A receita líquida consolidada chegou a R$ 7,224 bilhões, expansão de 35,6%.
Do lado operacional, essas empresas apresentaram, juntas, lançamentos avaliados em R$ 10,769 bilhões, salto de 121,4% na comparação anual. E as vendas líquidas totalizaram R$ 8,729 bilhões, avanço de 75,1%. Os dados foram compilados pelo Estadão/Broadcast a partir dos balanços das incorporadoras Cury, Direcional, MRV, Plano&Plano, Tenda, Cyrela, Even, Eztec, Gafisa, Helbor, Lavvi, Melnick, Mitre, Moura Dubeux, RNI, Tecnisa e Trisul.
Os bons resultados do setor no segundo trimestre têm um peso forte do efeito da pandemia. Os estandes ficaram fechados por um longo período durante o segundo trimestre do ano passado, por causa das restrições impostas pela crise sanitária, o que enfraqueceu a base de comparação anual. Na época, sete incorporadoras não fizeram nenhum lançamento sequer e a maioria teve queda nas vendas.
A demanda por imóveis, porém, se manteve aquecida, ajudada principalmente pelos juros baixos do crédito imobiliário. As vendas se recuperaram, encorajando os empresários a lançar empreendimentos nos meses seguintes.
O aquecimento do mercado influenciou os custos dos materiais de construção. No acumulado dos últimos 12 meses, a inflação dos materiais medida pelo INCC bateu recorde de 17%, forçando as incorporadoras a subir o preço dos imóveis para não perder rentabilidade. A pergunta que se faz agora é até onde dá para levar esse aumento.
Para as incorporadoras que atuam no mercado imobiliário popular, enquadrado no Casa Verde e Amarela, o reajuste é mais sensível, porque pode estourar o teto do programa e o bolso do próprio consumidor.
A Tenda, por exemplo, postergou ao máximo o reajuste, começando só em junho. Os novos valores são 8% mais altos do que no fim do ano passado. O diretor financeiro, Renan Sanches, contou que os volumes de vendas foram mantidos, abrindo espaço para dar sequência ao movimento. Neste mês de agosto, os preços subirão mais 2% em relação a julho.
"Estamos conseguindo fazer repasse de preços de uma forma que nem nós acreditávamos que seria possível quando a pandemia começou", disse Sanches, em entrevista. "Ainda vejo que temos algum espaço para manter isso. Claro que não poderemos subir mais 10%, mas podemos seguir um pouco mais".
Na mesma linha, a MRV decidiu subir os preços só recentemente, com receio de perder vendas. Nos últimos dois meses, a elevação média foi de 6%. Para surpresa do grupo, a liquidez foi preservada. “Estamos subindo os preços dos imóveis de forma mais agressiva", contou o copresidente Eduardo Fischer. "É uma prática do mercado afora. Não é só a MRV", emendou, citando que outras empresas também têm aproveitado a demanda aquecida para subir os preços de vendas.
Concorrência
Nos mercados de médio e alto padrão, há ainda mais flexibilidade para os reajustes. A Cyrela tem repassado o aumento dos custos de construção para o preço final dos imóveis, tanto daqueles que estavam nos estoques quanto dos projetos em fase de lançamento, sem prejudicar a velocidade de vendas. "O mercado está aceitando bem esse aumento de preços", relatou o gerente de Relacionamento com Investidores, Iuri Campos.
Ele ponderou, entretanto, que neste semestre está previsto um volume de lançamentos pelo mercado acima da média, o que vai aumentar a concorrência e, potencialmente, restringir o espaço para novos reajustes. "Temos que monitorar sempre."
Na Eztec, com atuação concentrada em São Paulo, os reajustes parecem não ter sido tão amplamente aceitos pelos consumidores. "Os preços de vendas não aumentaram na mesma velocidade do aumento de custos nos últimos dois anos. Um aumento na magnitude necessária deixaria uma porção muito grande de consumidores de fora", explicou o diretor financeiro, Emílio Fugazza.
A Eztec foi uma das que sofreram queda de margens no último trimestre. Ainda assim, Fugazza acredita que o mercado permanece saudável. Até o fim de setembro, a companhia espera lançar o maior projeto do ano, um residencial com aproximadamente 900 apartamentos no Parque São Domingos, na zona norte de São Paulo.
A Tecnisa, com atuação também concentrada em São Paulo, foi outra que apontou dificuldades de aumentar os preços. "Os clientes estão estranhando um pouco os valores", observou o presidente, Joseph Nigri. A expectativa, segundo ele, é que os clientes se acostumem com os novos preços à medida em que o mercado como um todo siga o mesmo movimento de reajuste.
Nigri também acredita que o mercado segue saudável. A incorporadora tem mais cinco projetos programados para este semestre. Na avaliação do executivo, o ciclo de alta da Selic não chega a comprometer o setor, uma vez que os juros dos financiamentos ainda estão abaixo da média histórica. "A subida dos juros é, obviamente, um fator negativo, mas não nos preocupa. Já navegamos com juros mais altos no passado. Se o financiamento couber no bolso dos consumidores, está ótimo. E os níveis atuais permitem isso", declarou.
Futuro
Para analistas, a resposta dos consumidores aos reajustes de preços será determinante para o sucesso das incorporadoras daqui para frente. Por isso, segundo eles, as empresas que atendem o público de baixa renda terão um caminho mais difícil.
"Na maioria dos casos, os líderes dessas empresas demonstraram que o curto prazo será desafiador na frente financeira, por conta dos aumentos nos custos dos materiais. Os orçamentos dos projetos já foram reajustados, e os gestores sinalizaram que o pior do ciclo de alta dos insumos pode ter ficado para trás, mas percebemos que ainda há uma preocupação quanto à necessidade de novas revisões nos custos das obras", disseram, em relatório, os analistas Daniel Gasparete e Pedro Hajnal, do Credit Suisse.
As incorporadoras que atendem consumidores de média e alta renda, com maior poder aquisitivo, devem encontrar mais espaço para sustentar os reajustes de preços. "Aqui percebemos que as empresas estão otimistas com a demanda no curto prazo, mas estão apresentando um nível crescente de preocupação no semestre devido a um conjunto de outros fatores", citaram os analistas do Credit Suisse, referindo-se à alta na taxa de juros e à competição mais acirrada.
Como alguns projetos foram adiados pelo fechamento do comércio em abril, as incorporadoras vão concentrar os lançamentos neste semestre para atingir suas metas do ano.
Na mesma linha, os analistas de mercado imobiliário do Bank of America, Aline Caldeira e Gabriel Carvalhal, apontaram que o mercado guarda uma certa dose de incerteza mesmo após os resultados das incorporadoras terem vindo bastante fortes na última temporada de balanços.
"Para os próximos trimestres, devemos monitorar a velocidade das vendas diante dos reajustes nos preços pelas incorporadoras e das altas nas taxas de financiamentos, bem como eventuais desacelerações no ritmo de obras relacionadas à capacidade de entrega da indústria de suprimentos", ponderaram.
