No filme brasileiro Aquarius, a atriz Sônia Braga vive uma aposentada que defende seu apartamento, onde viveu a vida toda, do assédio de uma construtora. O plano é demolir o edifício Aquarius e dar lugar a um grande empreendimento.
Na vida real, histórias como a da personagem são cada vez mais comuns. Nos centros urbanos, com espaço escasso, cresce o assédio das construtoras e, junto, a dúvida: vale a pena aceitar a proposta da incorporadora de trocar um terreno ou imóvel por área construída?
A resposta não é simples e, como qualquer grande decisão financeira, exige uma avaliação criteriosa.
Antes de olhar para o valor da área construída proposto pela incorporadora, é preciso analisar se há interesse em ter esse novo imóvel como residência ou investimento no longo prazo, qual será o gasto para mobiliar o novo espaço e se é possível esperar o tempo para o projeto ficar pronto, que pode durar anos.
“Além disso, é preciso conhecer a região para avaliar se as unidades oferecidas vão se valorizar com o tempo”, diz Eliane Tanabe, planejadora financeira certificada pela Associação Brasileira de Planejadores Financeiros (Planejar).
É preciso considerar que, se todos os vizinhos venderem seus terrenos, mas só você não, sua casa antiga pode perder valor em meio a imóveis modernos.
Como saber se a proposta é justa
Após decidir que há interesse na negociação com a construtora, é preciso saber quanto vale o seu terreno ou imóvel e o quanto vale a área construída oferecida. Os valores precisam ser equivalentes para a proposta valer a pena.
“Não é fácil saber quanto vale um imóvel. Não é como um quilo de feijão ou um carro, que tem a tabela Fipe como referência”, diz o economista Bruno Oliva.
Ele recomenda fazer uma pesquisa de preços de imóveis parecidos, na mesma região, com vizinhos ou em sites de anúncios de imóveis. Corretores de imóveis, arquitetos e engenheiros também podem ajudar a fazer essa avaliação.
O terreno e o imóvel devem ser incluídos na conta. Quem acabou de fazer uma reforma no imóvel deve incluir o valor gasto no preço do seu imóvel.
“A construtora pode oferecer um valor menor pelo seu bem ou propor uma área construída que vale menos. É preciso ter uma boa ideia do valor de mercado dos imóveis e, embora seja difícil, é possível fazer isso gastando tempo”, diz Oliva. “Só assim você terá condições de fazer uma contraproposta igualmente agressiva como a da construtora.”
Se o valor do terreno for maior do que o valor da área construída, pode haver a chamada “torna”, que é um valor complementar pago em dinheiro pela construtora ao proprietário do terreno.
Cuidado com o contrato
As negociações entre proprietários de terrenos e os incorporadores são formalizadas por diversos tipos de contrato. Os mais comuns são a compra e a venda ou a permuta do terreno pelas futuras unidades.
Essa segunda modalidade jurídica tem se tornado cada vez mais comum, segundo Fábio Baldissera, advogado especialista em mercado imobiliário e sócio do escritório Souto Correa Advogados.
“Para os donos dos terrenos, a permuta pode apresentar vantagens tributárias e, assim oferecer resultados financeiros maiores. Os proprietários podem pagar menos imposto de renda, dependendo da estruturação do contrato”, explica.
O assunto é complexo e, por isso, é preciso contar com o auxílio de um advogado para revisar o contrato. O documento inclui questões como as obrigações da construtora de construir e entregar as unidades, a escolha das unidades e um esboço das etapas do projeto, com prazos pré-estabelecidos. Além disso, o documento precisa estabelecer garantias caso a incorporadora não entregue o combinado.
Antes do contrato principal, é comum que se faça um contrato preliminar, antes da obra começar. Esse documento estabelece um prazo para a construtora checar a viabilidade de construir, de fato, o empreendimento. Se não há pendências financeiras, técnicas, jurídicas e ambientais, aí sim se assina o contrato definitivo fechando o negócio.
