A crise causada pela pandemia do novo coronavírus parece já estar surtindo efeito no mercado de imóveis comerciais. Segundo levantamento do FipeZap, em abril, o preço médio para venda se desvalorizou 0,09%, depois de perder 0,13% em março. No quarto mês, o metro quadrado deste segmento foi comercializado por R$ 8.481. Com isso, em 12 meses, o preço médio de venda de imóveis comerciais já acumula desvalorização de 2,44%.
Quando analisado o mercado de aluguéis de imóveis comerciais, o FipeZap mostra uma situação um pouco melhor. Apesar de ter registrado em março queda de 0,06%, em abril houve alta de preço, de 0,04%, a R$ 37,44 o metro quadrado. As variações são pequenas, mas mostram que o segmento de locação ainda está conseguindo se manter no meio da crise. Em 12 meses, é vista uma desvalorização acumulada de 0,18%, bem menor do que no segmento de venda.
Os dois índices de preço fazem os cálculos com base em salas e conjuntos comerciais de até 200 m².
Vale ressaltar, porém, que tanto a venda quanto a locação está distante dos índices de inflação oficiais, como o IPCA, que em 12 meses acumula alta de 2,40%, e o IGP-M, muito usado para reajustes de aluguéis residenciais, que se valorizou 6,68% em 12 meses até abril.
Cidades
Entre as cidades monitoradas pelo Índice FipeZap Comercial, apenas três apresentaram elevação no preço médio de venda em abril: Florianópolis (+1,14%), Campinas (+0,24%) e Curitiba (+0,09%). Entre imóveis para locação, os avanços foram registrados em cinco municípios, destacando-se: Niterói (+1,07%), Belo Horizonte (+0,29%) e São Paulo (+0,28%).
Por outro lado, as maiores quedas do mês de abril foram observadas em Porto Alegre (-0,36%), Brasília (-0,30%) e Belo Horizonte (-0,26%), entre imóveis colocados à venda, e em Brasília (-1,11%), Curitiba (-0,82%) e Salvador (-0,29%), no caso da locação.
Ao avaliar as cidades na perspectivas de 12 meses, quase todas as cidades monitoradas tiveram perdas de valor na hora da venda, com exceção de Salvador e Brasília. Porto Alegre, por exemplo, soma 5,20% de queda no valor médio do imóvel comercial na venda, enquanto Curitiba (-4,74%) e Rio de Janeiro (-4,16%) vêm na sequência.
Já com respeito ao preço de locação ainda no horizonte de 12 meses, os aumentos em cidades como: Campinas (+5,14%), São Paulo (+2,19%) e Curitiba (+1,68%) contrastam com o comportando observado em: Salvador (-7,98%), Brasília (-4,13%) e Rio de Janeiro (-2,97%).
Preço médio por cidade
Entre todas as 10 cidades monitoradas pelo Índice FipeZap Comercial, São Paulo se destacou em abril com o maior valor médio tanto para venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 m², de R$ 9.550/m2, quanto para o aluguel do mesmo segmento (R$ 43,50/m2 ). No Rio de Janeiro, os preços médios de veda e locação foram de R$ 9.506/m² e R$ 39,55/m², respectivamente.
Rentabilidade
O indicador de rentabilidade do aluguel comercial, medido pela razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda dos imóveis comerciais, está praticamente estável este ano. O retorno médio do aluguel comercial anualizado foi estimado em 5,44% ao ano em abril, acima da rentabilidade do aluguel de imóveis residenciais (4,85% ao ano) e maior também que o retorno médio real de aplicações financeiras de referência.
Na prática, é possível obter com essa razão uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por investir no imóvel com a finalidade de obter renda com aluguel ("rental yield"). O indicador, então, pode ser utilizado para avaliar a atratividade de salas e conjuntos comerciais em relação a outras opções de investimento disponíveis, incluindo, por exemplo, investimento em imóveis residenciais para obtenção de aluguel e aplicações financeiras.
