A intenção da Caixa de mudar a indexação do financiamento imobiliário da velha Taxa Referencial (TR) para uma correção atrelada ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) traz mais possibilidades de “funding” (recursos para emprestar) para o setor imobiliário, mas acrescenta uma dose de imprevisibilidade para os candidatos à compra da casa própria.
“Enquanto tiver oportunidade, é melhor ficar na TR. Nunca se sabe o que vai ser daqui a 20 ou 30 anos”, diz José Raymundo de Faria Júnior, planejador financeiro certificado pela Planejar. “Por mais que a inflação neste momento esteja controlada, já vimos recentemente a taxa em 10%, é um risco muito grande para o comprador do imóvel.”
Simulação feita pela Melhortaxa, plataforma digital especializada em financiamento imobiliário, mostra que, se a modalidade de crédito corrigida pelo IPCA estivesse disponível desde 2014, teria sido mais caro para o tomador.
Num contrato de R$ 300 mil fechado pela Caixa, a maior diferença nas prestações para o tomador teria sido em 2015, de R$ 1.943,14, quando a média do índice oficial de inflação foi de 20,06%.
Segundo Rafael Sasso, cofundador da empresa, quando o banco federal detalhar a dinâmica da modalidade atrelada ao IPCA e colocá-la na rede, o consumidor deve ser cauteloso e fazer diversas simulações de cenários.
Hoje, o crédito imobiliário se financia basicamente com recursos da caderneta de poupança. Trazer outro indexador para o setor significa construir uma estrutura para quando esse volume de dinheiro se tornar insuficiente para atender a demanda, diz Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). “Não pode acontecer de ter um volume de compradores que necessitem de financiamento maior do que o 'funding', o mercado não pode estar no risco de não continuar.”
Prós do IPCA - Para França, por se tratar do mesmo índice que geralmente corrige os salários ao longo da vida, o IPCA traria, em tese, conforto para o consumidor se financiar. Outra vantagem, acrescenta, é que vários tipos de investidores se interessam por títulos lastreados à correção da inflação.
“Tem a possibilidade de securitização e vender a carteira para criar uma nova. Para o banco é importante a reciclagem dos ativos. Se o segmento cresce, só é possível com IPCA, é um indexador que vem para ter um mercado sustentável, perene, não limitado aos recursos da poupança.”
França lembra que juros de um dígito foram emblemáticos de todos os países que desenvolveram o financiamento imobiliário e o mercado de crédito como um todo. E à medida que o Brasil tenha a economia ajustada, ele vê espaço para juros ainda menores.
Atualmente, o mercado trabalha basicamente com duas modalidades. A mais comum é o Sistema de Amortização Constante (SAC), em que as prestações são mais altas no início e menores no final porque, como o próprio nome diz, há amortização mensal do valor financiado. Na tabela Price, a lógica é outra e as prestações são fixas. As parcelas começam com mais juros e menos amortização e ao longo do contrato isso se inverte.
