Por Bianca Zanatta
Apesar de pouco conhecidas pelo grande público, as cotas de empreendimento imobiliário com Sociedade de Conta de Participação (SCP) são um modelo de investimento usado por muitas construtoras e incorporadoras para captar recursos no início de um projeto. Nesse modelo, pessoas físicas são convidadas a investir em uma ou mais cotas a preço de custo, tornando-se sócias ocultas da construtora – que, por sua vez, é a sócia ostensiva naquele empreendimento.
“Quando uma incorporadora vai construir, tem duas formas de captar recurso: um banco ou investidores”, explica Jonata Tribiloli, diretor comercial e especialista em cotas de empreendimento na NeoIn. “Só que os bancos são extremamente burocráticos, pedem prazo para tudo. No caso das cotas, o processo é mais rápido porque os investidores aportam os valores direto da construção. Consegue-se captar e construir mais rápido.”
A modalidade, segundo ele, é interessante financeiramente, já que as taxas de lucro dos cotistas são elevadas (de 16% a 24%). “O lucro vem da diferença entre o valor do metro quadrado construído e o valor de mercado”, afirma. “É um lucro extremamente agressivo porque vem da revenda do empreendimento”, ele acrescenta, fazendo uma analogia com o varejo. “O custo de comprar direto dos produtores e fabricantes é bem menor do que comprando das prateleiras de supermercado, onde os produtos já vêm com os encargos e impostos embutidos.”
Democratização do modelo de investimento
No caso da NeoIn, focada em erguer empreendimentos na zona leste de São Paulo, a alternativa de investimento agora foi aberta também a investidores de menor poder aquisitivo, com cotas a partir de R$ 6 mil. “Apesar de ser uma modalidade muito antiga, a barreira sempre foi o valor alto das cotas, de R$ 1 milhão para cima. Nossa ideia foi democratizar esse sistema”, defende.
Além de o risco de perda ser baixo (a empresa quebrar, por exemplo), o diretor fala que, no caso da NeoIn, a construtora só coloca as cotas no mercado quando já começou a construção, com as licenças aprovadas pelos órgãos públicos. “A gente já entra com a segurança de ter o terreno comprado e a obra iniciada”, destaca. “E construímos empreendimentos de 30 unidades no máximo, que são rapidamente comercializados.”
Para se tornar cotista, Tribiloli conta que a pessoa participa de uma rodada de investimentos em que a empresa apresenta os projetos em desenvolvimento e as cotas previstas para cada um deles, que podem variar tanto no valor mínimo de aporte quanto no tempo de alocação do capital. O próximo passo é o contrato.
Segundo ele, o acordo é formalizado na forma de SCP, instrumento jurídico que garante a operação através da lei 10.406 do Código Civil. “Na prática, o cotista não tem qualquer obrigação jurídica sobre o negócio. Ou seja, caso ocorra um problema, o investidor não é responsabilizado na Justiça porque ele não aparece”, esclarece. “Além disso, na hora de apurar os resultados, o sócio oculto não paga nenhum tipo de imposto pois recebe os lucros na forma de dividendos, que não são tributados no Brasil.”
Alta rentabilidade
O engenheiro Cleberson Marques, CEO da Atmo Desenvolvimento Imobiliário, conta que a empresa já usou o modelo de SCP em dois empreendimentos, ambos com prazo de entrega de 36 meses. Um foi um projeto na área de saúde desenvolvido na capital paulista e o outro loteamento na cidade de Anápolis, em Goiás.
No primeiro, optaram pela modalidade por conta da proteção que ela oferece, tanto ao empreendimento quanto aos sócios. “É um modelo em que você tem um sócio ostensivo, que é a empresa que aparece, e os sócios ocultos, que são os investidores. É redigido um termo que especifica o que vai ser feito e o investidor faz o aporte condicionado às regras daquela sociedade. Caso venha a ter uma ação sobre o empreendimento por qualquer motivo, ela não impacta o sócio, ao mesmo tempo que eventuais ações envolvendo os próprios sócios não impactam o empreendimento”, explica.
Especificamente nesse projeto, ele fala que não havia intenção de retorno financeiro por parte dos investidores, mas sim de serem cotistas de um projeto de saúde. “Na entrega do empreendimento, 100% dessas cotas foram distribuídas entre os 10 sócios, que investiram R$ 250 mil cada”, exemplifica.
Já no modelo de Anápolis, a ideia era ter rentabilidade. “Eram investimentos na ordem de R$ 500 mil em 10 pagamentos e, em troca, no encerramento do projeto o investidor iria receber 20 lotes no valor de R$ 100 mil cada. Foi interessante porque praticamente quadruplicou o valor investido pelos 25 sócios”, afirma Marques.
O engenheiro fala que, apesar de ter toda uma estruturação jurídica, a SCP é um modelo mais familiar de investimento. “Não que as grandes construtoras não possam utilizar, mas essa estrutura é bastante comum entre as de pequeno e médio porte. Pela complexidade e número de sócios, as grandes normalmente não usam esse mecanismo.”
É preciso, no entanto, que haja pessoas capacitadas para operar esse tipo de negócio e sua estrutura jurídica, segundo ele. “Porque a SCP apresenta um risco (financeiro) muito maior do que um contrato de compra e venda. É uma sociedade oculta, então quem está entrando tem que estar muito ciente de quais são os riscos e como eles são qualificados no contrato”, alerta.
Governança rígida
No caso da Todos Soluções Urbanas, que está com quatro projetos do gênero em Goiânia, Catalão e Itumbira, não há um valor definido para as cotas, de acordo com Frank Guimarães, sócio da construtora. “Disponibilizamos até 49% da SCP, podendo ser dividido em vários amigos investidores. O cotista em SCP entra como sócio mesmo, com os mesmos lucros e TIR (Taxa de Retorno Interno) que vamos obter”, explica. “Não é uma venda de títulos como no mercado financeiro. É uma entrada em uma sociedade – claro que com uma viabilidade prévia do negócio.”
O empresário fala que a governança é bem rígida, com um acordo que estabelece gestores de processos divididos em quatro gestões – de incorporação (visão global do negócio), de marketing e comercial, de construção e de relacionamento com clientes. “Os relatórios fotográficos são quinzenais e os financeiros e comerciais são mensais. Dependendo da velocidade da obra, até quinzenais”, diz. “É um negócio imobiliário sólido e seguro, pois se não houver a venda do imóvel e a divisão dos lucros dessa venda, haverá sempre o patrimônio imobiliário no final do empreendimento.”
Análise de riscos
Para o advogado Antônio Tessitore, que atua na defesa de consumidores em contratos imobiliários, é importante que o investidor pergunte sobre riscos e faça uma análise criteriosa antes de colocar o dinheiro em cotas de empreendimento imobiliário. “Como no modelo de SCP não há transferência de propriedade, o risco é maior. No caso de falência do sócio ostensivo, o investidor fica por último na fila (para receber o dinheiro de volta)”, observa.
“Seria interessante o setor buscar a regularização do modelo na CVM (Comissão de Valores Mobiliários), como aconteceu após o boom dos condomínios-hotéis e crowdfundings”, ele destaca, lembrando que qualquer oferta pública é considerada como valor mobiliário. “Quando são duas ou três cotas milionárias, a preocupação é menor porque geralmente são pessoas que têm experiência no mercado de investimentos. No caso das cotas menores, seria bom fazer registro na CVM para ela validar se é interessante para o grande público. É para proteger quem está investindo”, sublinha.
O analista de ações e consultor financeiro do Kinvo, Beto Assad, explica que a SCP tem pouca regulação no Brasil, o que exige cuidado redobrado. “O investidor tem que ter muito conhecimento da sociedade em que está entrando e de quem são os sócios-administradores para ter maior margem de segurança quando for realizar esse tipo de investimento”, explica. “As SCP não possuem registro em Junta Comercial nem personalidade jurídica, então fica mais difícil para o investidor recorrer a alguém em caso de prejuízo ou até mesmo fraude.”
Por outro lado, o especialista destaca como principal vantagem da modalidade a possibilidade de retorno financeiro, que fica acima da média de mercado, já que o investidor está alocando seus recursos logo no início do empreendimento. “A chance de se obter um rendimento bom é grande, desde que o negócio seja realmente idôneo”, conclui.
Matéria publicada em 31/05/2022
