Cotistas do fundo imobiliário Cyrela Thera Corporate estão se mobilizando para evitar que o único ativo do fundo - cinco andares no edifício Thera, localizado na região do Itaim, em São Paulo - seja vendido com o que consideram prejuízo. Em 19 de maio, o BTG Pactual, na condição de administrador da carteira, recebeu uma proposta para a venda do imóvel por um valor, segundo os investidores, cerca de 27% abaixo da média de transações recentes no próprio prédio e proximidades. Até que a proposta fosse levada para deliberação de cotistas, o potencial comprador pediu anonimato.
Além de manifestarem insatisfação sobre o negócio em assembleia em 31 de maio, esses investidores solicitaram à CVM, em carta de 3 de junho, que intercedesse junto ao BTG para que "os interesses da maioria dos cotistas fossem preservados". Os investidores questionavam, além do sigilo do comprador e do prazo considerado curto para avaliação da proposta, o valor da oferta, de iniciais R$ 9,5 mil o metro quadrado (um total de R$ 100,5 milhões), elevados posteriormente a cerca de R$ 10 mil.
Em documento de 27 de maio em que solicita ao BTG o envio aos demais cotistas de pedido de procuração para voto contrário ao negócio, Edgar Boicenco, detentor de pelo menos 0,5% das cotas de emissão do fundo, ressalta que o valor oferecido pelo imóvel está abaixo da média de R$ 13 mil o metro quadrado de transações realizadas recentemente, porém em momento político e econômico mais controverso. "Na atual conjuntura de provável tendência de queda da taxa de juros, temos uma perspectiva de grande valorização de um ativo imobiliário [com rating] 'AAA' em localização privilegiada", justifica. O grande temor desses investidores é que para aprovação do negócio basta maioria simples de cotistas presentes em assembleia.
A assembleia para votar a proposta foi convocada em 25 de maio para 7 de junho, ou seja, dentro do prazo mínimo legal de dez dias. Contudo, como o comprador decidiu elevar o valor na véspera, o BTG convocou nova assembleia para deliberar sobre a proposta atualizada para 8 de julho.
Na assembleia do dia 7, o nome do potencial comprador foi revelado, o que acabou reforçando a insatisfação de alguns cotistas. A empresa é a Barzel, de Nessim Daniel Sarfati, ex-executivo da Cyrela Commercial Properties (CCP) - que desenvolveu o empreendimento e atua como consultora do fundo. Em dezembro, a Barzel adquiriu dez andares do edifício Thera da própria CCP, por cerca de R$ 11,2 mil o metro quadrado, acima da proposta feita ao fundo. A empresa foi criada em 2015, como uma gestora com foco em prédios comerciais a preços deprimidos.
Na carta à CVM, assinada por outro cotista, Fred Calim de Carvalho, investidores questionam o fato de o administrador ter acatado a proposta com valor inferior ao de mercado sem realizar pesquisas, contratar empresa especializada para elaboração de laudo de avaliação atualizado e sem municiar a base dos cotistas de informações necessárias a esse tipo de deliberação. Em nota, o BTG Pactual esclarece que segue todos os procedimentos determinados pela CVM quanto à proposta de venda do imóvel pelo fundo e diz que, ao ser questionado por um grupo específico de cotistas sobre procedimentos adicionais aos exigidos pela legislação, comprometeu-se a envidar maiores esforços, sempre atendendo aos requisitos da regulamentação aplicável e aos interesses da coletividade de cotistas.
O administrador ressalta, contudo, que "a avaliação sobre admissibilidade ou não da proposta... cabe à assembleia geral de cotistas, que é soberana na tomada da decisão, especialmente no caso do Thera, tendo em vista o objetivo do fundo estabelecido em seu regulamento". Em relação ao pedido sobre a contratação de um novo laudo para servir de referência para a venda, o administrador esclareceu que, por não ser obrigatório, não poderia ser providenciado como encargo do fundo. O BTG fez, contudo, uma consulta formal à CVM. A autarquia abriu um processo administrativo para analisar tanto a consulta do BTG quanto os questionamentos dos cotistas.
O fundo foi lançado no fim de 2011 com o objetivo de participar da incorporação e posterior exploração do edifício Thera, com valor da cota a R$ 100. Na bolsa, o fundo é negociado a cerca de R$ 71, pouco acima dos R$ 69 referentes ao valor de R$ 10 mil o metro quadrado oferecido pelo imóvel, segundo os investidores.
