Ainda pouco conhecido pelos brasileiros, o crédito com garantia de imóvel pode ser uma alternativa vantajosa para quem precisa de dinheiro rápido em momentos de crise como agora, com o coronavírus. A modalidade é uma opção mais barata que 80% dos empréstimos tradicionais, mas ainda é confundido com hipoteca e encontra resistência da população. Para elevar seu uso, então, o Banco Central prepara uma proposta de mudança na legislação para permitir que o mesmo imóvel seja usado em garantia de mais de um financiamento.
No Brasil, o estoque de concessão de home equity - jargão usado no mercado financeiro para esse tipo de empréstimo - soma pouco mais de R$ 10 bilhões há dois anos. Para ter ideia de como o volume é pequeno, o saldo total de financiamento imobiliário em março ultrapassava R$ 680 bilhões.
Mas o BC enxerga que o valor bruto desses empréstimos com a mudança tem potencial de R$ 500 bilhões, disse o presidente do banco, Roberto Campos Neto, à imprensa em algumas ocasiões.
A ideia é que a garantia do imóvel não fique apenas com o primeiro banco que emprestou como é hoje, mas que o imóvel possa ser “fatiado” para várias operações.
O crédito imobiliário com alienação fiduciária permite que uma pessoa obtenha dinheiro para qualquer finalidade, como reforma, construção, montar um negócio ou até mesmo para trocar uma dívida com juros mais altos. E o grande atrativo é que as taxas de juros giram em torno de 12% ao ano ou entre 0,99% e 1,5% ao mês e o prazo de pagamento é longuíssimo, de até 240 meses. Até 60% do valor do imóvel pode ser emprestado.
Em março deste ano, 6.630 unidades habitacionais foram alienadas em garantia, segundo o BC, uma queda de 63,7% se comparada ao mês anterior, quando 18.267 unidades foram alienadas e de 84% na comparação com as 42.230 de março de 2020. A explicação é que os cartórios estavam fechados com o início da pandemia no país. A tendência é que agora o mercado se estabilize.
O problema é que o modelo ainda é confundido com hipoteca, que gerou muita dor de cabeça nos anos 1980 no Brasil, diante da crise da construtora Encol, e posteriormente nos EUA, em 2008, com o subprime. Mas são coisas distintas.
Nos EUA, a crise do subprime foi causada por empréstimos em excesso, com alto risco por empresas controladas pelo governo, assim como por falhas na regulação do sistema financeiro que permitiam a transferência dos créditos hipotecários. Coisa que nunca aconteceu por aqui.
“E no Brasil, o descompasso entre salário, inflação e a desorganização dos planos econômicos fez pessoas perderem imóveis e assustou a todos nos anos 80. Do lado dos bancos, a hipoteca sempre foi custosa, o que gerou desinteresse geral nesse tipo de empréstimo”, explica Filipe Pontual, diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Para formalizar a garantia hipotecária, no caso de não pagamento da dívida, é necessária uma ação judicial. Na alienação fiduciária, a Lei 9.524/2007, dispensa processos legais e tudo é feito no cartório de imóveis. Em caso de não pagamento, o devedor é notificado para fazer a quitação em 15 dias. Depois disso, se não efetuar a quitação, o credor consolida a propriedade com a posse. Em seguida, ele é obrigado a fazer um leilão em duas oportunidades diferentes e o devedor perde o imóvel.
Apesar de assustar as pessoas, o fato de o credor poder tomar o bem rapidamente permite que os juros sejam mais baratos. “Esses juros são menores até que os do crédito consignado”, lembra o professor de finanças do Insper, Ricardo Rocha.
A hipoteca serviu de garantia para 1.301 unidades em fevereiro, último dado disponível pelo BC. E pontual explica que quase a totalidade delas foi utilizada por incorporadoras, ao ofertarem aos bancos o terreno e suas benfeitorias como garantia.
