À procura da casa dos sonhos para sua família em março do ano passado, o técnico em robótica Jefferson de Oliveira, de 37 anos, financiou 71% de um imóvel de R$ 240 mil em Taubaté, interior de São Paulo, por 20 anos.
O que ele não havia atentado era que o financiamento tinha juros vinculados à remuneração da poupança – que, por sua vez, varia conforme a taxa básica de juros (veja explicação mais abaixo).
Assim, com as oito altas consecutivas da Selic desde o final do ano passado suas parcelas chegaram a R$ 1.685,21 no mês passado – uma alta de 41,6% em relação ao pagamento inicial, de R$ 1.190.
"No ano passado, pagamos quase R$ 15 mil em parcelas e não abatemos nem R$ 1 mil do saldo devedor. Ou seja, estou quase pagando um aluguel, pois a dívida nunca vai abaixar se eu não começar a amortizar", disse ele.
Como funciona?
De acordo com Bruno Gama, CEO da plataforma de crédito imobiliário CrediHome, o crédito atrelado à poupança foi lançado no final de 2020 como uma alternativa pós-fixada. Na época, a Selic estava em 2% ao ano. Hoje, ela está em 7,75% ao ano.
O modelo é composto por duas taxas:
Taxa de juros fixa, que atualmente varia entre 2% e 3%;
Taxa variável, que corresponde à correção pela poupança mensalmente, com limite de 6,17% ao ano.
De forma resumida, a principal diferença entre o financiamento com taxas de juros fixas e o financiamento atrelado à poupança está na presença da taxa variável, atrelada à Selic.
Em simulação feita pela startup (mais abaixo), por exemplo, é possível verificar um aumento no valor das parcelas a partir de abril do ano passado, em consequência da alta da Selic (saindo dos 2% ao ano) em março de 2021.
Vale a pena?
O aumento das parcelas não significa que a modalidade é inviável, mas que haverá momentos em que o mutuário pagará menos prestações e outros em que ele pagará mais — como agora.
Quando a taxa básica de juros subir, as parcelas ficarão mais altas. Quando ela cair, elas ficarão mais baixas. É uma espécie de gangorra.
"A boa notícia é que que as parcelas devem cair a partir de agora, já que a poupança está em seu percentual máximo", explicou Gama
Remuneração da poupança
Desde 2012, a poupança passou a ter dois tipos de remuneração. A regra é a seguinte:
Selic de até 8,5%: rendimento limitado a 70% da Selic + TR (Taxa Referencial calculada pelo Banco Central e que, desde 2017, está em zero) para novos depósitos e rendimento de 0,5% ao mês + TR (6,17% ao ano) para depósitos feitos até 2012;
Selic maior que 8,5% (caso atual): rendimento fixo de 0,5% ao mês + TR , ou 6,17% ao ano, para depósitos novos e antigos — independente da taxa de juros que estiver em vigor.
Perfil de risco
Na avaliação do planejador financeiro Andrés Montano, antes de contratar qualquer empréstimo pós-fixado é importante que o consumidor faça uma análise de perfil de risco, uma vez que as parcelas oscilam durante o contrato. O emocional não pode impulsionar a decisão, como ocorreu com Oliveira.
"Ele [cliente] tem que saber o que está contratando, independentemente da modalidade. Comprar por impulso pode ser um pesadelo no futuro. A pessoa tem que entender porque vai ficar nesse contrato por 20, 30 anos", reforçou Montano.
Atualmente, três bancos oferecem essa modalidade de crédito imobiliário: Caixa, Itaú Unibanco e Bradesco.
Na Caixa, os juros seguem em 2,95% ao ano mais o rendimento da poupança desde outubro de 2021. Em fevereiro, no entanto, houve uma "adequação nas condições para aplicação de redutores", que funcionam como descontos para clientes fidelizados.
No Itaú, as tarifas do crédito imobiliário atrelado à poupança são a partir de 2,99% ano mais o rendimento da poupança.
No Bradesco, as taxas também são a partir de 2,99% ao ano mais o rendimento da poupança.
(Matéria publicada em 14/03/2022)
