Em 2021, a concessão de crédito imobiliário deve bater recorde, com as pessoas valorizando a casa própria mais do que nunca durante a pandemia. Os empréstimos para aquisição e construção de imóveis com dinheiro da poupança, a maior parte, somaram R$ 206,9 bilhões no acumulado de 12 meses até novembro, disparada de 79,6% em comparação ao mesmo período anterior, conforme a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Contudo, à medida que o Banco Central foi aumentando a Selic para controlar a inflação, o cenário para financiar imóveis foi ficando mais difícil ao longo do ano. A taxa básica de juros da economia saiu da mínima histórica de 2% ao ano, em março, para os atuais 9,25% ao ano. Os bancos, então, repassaram esse custo de captação de recursos para os tomadores de crédito e elevaram os juros do crédito imobiliário. Será que ainda vai ser um bom negócio financiar a compra de imóveis em 2022?
Para os consumidores, a subida das taxas significa pagar mais caro para ter a casa própria, escolher um imóvel mais barato ou desistir da compra. Em um empréstimo de 20 ou 30 anos, qualquer diferença pequena nos juros faz muita diferença. O Custo Efetivo Total (conhecido como CET, que inclui os juros e outras taxas embutidas no financiamento) médio para financiar um imóvel de R$ 375 mil aumentou de 7,59% ao ano, em janeiro, para 8,99% ao ano, em dezembro, de acordo com plataforma de crédito imobiliário Melhortaxa. Isso significa que, para quem financiou R$ 300 mil do valor de um imóvel em janeiro, a primeira parcela ficou em média em R$ 2.614,31, para um prazo de 30 anos. Já para quem financiou o mesmo imóvel, pelo mesmo prazo, em dezembro, a primeira prestação foi 12% maior, de R$ 2.939,11, em média. Dá um aumento de aproximadamente R$ 60 mil ao longo dos 30 anos de parcelamento.
“Os bancos demoravam algum tempo para aumentar os juros após a alta da Selic, até por motivos competitivos. Entretanto, desta vez aconteceu o contrário. As instituições financeiras acompanharam a elevação muito rapidamente, por causa da expectativa para as taxas de longo prazo”, afirma Paulo Chebat, presidente da Melhortaxa.
Segundo ele, houve subidas em praticamente todos os meses no segundo semestre e, atualmente, o juro médio do crédito imobiliário está na casa de 9% ao ano, mas há bancos que estão com taxas de dois dígitos, dependendo do relacionamento com o cliente.
Com as prestações mais altas, ficou mais difícil conseguir a aprovação do crédito, já que o empréstimo pode atingir apenas até 30% da renda mensal da pessoa. “Os bancos ficaram mais restritivos, selecionando os clientes com menor risco de inadimplência”, diz Chebat.
Além disso, a confiança dos consumidores de entrar em financiamentos diminuiu com a inflação que deve fechar o ano em dois dígitos e o cenário econômico e político incerto.
É bom financiar imóvel em 2022?
A expectativa do mercado financeiro é que a Selic chegue a 11,50% no final de 2022. Assim, é praticamente certo que a parcela dos novos contratos de crédito imobiliário ainda vai aumentar, afirmam especialistas.
“O ano de 2022 vai ser mais difícil para comprar imóvel. A melhor oportunidade foi entre o final de 2020 e o primeiro semestre de 2021”, diz Cristiane Portella, presidente da Abecip. “Mas isso não quer dizer que agora é uma hora ruim para financiar, para quem a prestação cabe no bolso.”
Ela destaca que, apesar da alta de juros, a demanda continua aquecida e que, quando a Selic voltar a cair, as pessoas podem renegociar as taxas no seu banco ou fazer portabilidade, levando o crédito imobiliário para outra instituição financeira.
Chebat, da Melhortaxa, acredita que, a partir do momento em que a inflação for controlada e a Selic voltar a cair, os bancos também devem começar a diminuir os juros dos empréstimos. Isso pode acontecer ainda em 2022. “Resta saber se a velocidade da queda nas taxas será a mesma que a da alta e se os juros vão diminuir suficientemente para as pessoas conseguirem crédito”, afirma.
Alberto Ajzental, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas (FGV), lembra que a alta de juros do crédito imobiliário costuma ser mais rápida que a queda. Embora a redução das taxas possa demorar, ele aconselha não financiar imóvel agora. “Comprar agora é comprar perto do pico. Indico esperar três ou quatro meses e então analisar se os juros vão começar a cair”, recomenda.
Para fechar um bom negócio, os especialistas sugerem bater na porta de diferentes bancos e escolher com calma a melhor condição de crédito imobiliário oferecida. Vale lembrar que é preciso comparar o Custo Efetivo Total (CET), que inclui os juros e outras taxas embutidas.
Outra dica é entender a taxa de juros contratada, se é prefixada ou atrelada a algum indicador, como o IPCA ou a poupança. Créditos com taxas indexadas podem valer mais a pena no curto prazo, mas são mais arriscados no longo prazo. Se esses índices sobem rapidamente, como aconteceu em 2021, a parcela dispara e você precisa ter dinheiro para amortizar o financiamento.
