A redução da taxa básica de juros (Selic) para um dígito não deverá afetar as taxas de financiamento imobiliário no curto prazo, e a demanda pelo crédito imobiliário no segmento de luxo deverá permanecer alta ao longo deste ano. O cenário econômico sugere que o financiamento de imóveis será a primeira opção dos compradores em oposição ao pagamento à vista, mantendo, assim, a expectativa de que as vendas continuem aquecidas.
A avaliação é de especialistas do setor imobiliário, como Roberto Sampaio, sócio-diretor da Unitas Real Estate Investment Advisors, que confirma essa tendência. “Como os juros praticados no setor de crédito imobiliário são bem inferiores à Selic, que ainda está em patamar elevado, a perspectiva é que os investidores mantenham seus recursos aplicados em ativos com rentabilidade maior e financiem a aquisição de imóveis”, aposta.
Pesquisa Focus do Banco Central — levantamento semanal de expectativas dos agentes de mercado do BC — projeta uma taxa básica da ordem de 9% para o juro básico da economia no final de 2024. Mas, de acordo com o novo presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Sandro Gamba, em curto e médio prazos a previsão não é de redução dos juros de financiamentos. “Para avaliar o comportamento da taxa de juros do crédito imobiliário no longo prazo, é preciso acompanhar outros indicadores, além da Selic, como a participação da poupança no mix dos financiamentos, por exemplo.”
Como os juros do crédito imobiliário são bem inferiores à Selic, (...) a perspectiva é que os investidores mantenham seus recursos aplicados em ativos com rentabilidade maior e financiem a aquisição de imóveis
— ROBERTO SAMPAIO, Sócio-diretor da Unitas Real Estate Investment Advisors
O volume total de empréstimos em 2023 chegou a R$ 250,7 bilhões, um crescimento de 4% sobre 2022, segundo Gamba, o segundo melhor ano da História. Ele acrescenta que o resultado perde apenas para o de 2021, quando o montante foi de R$ 255 bilhões. Para este ano, a estimativa é de um novo recorde: algo em torno de R$ 259 bilhões, o que representaria um aumento de 3% em relação ao ano passado.
O diretor de Crédito Imobiliário da MPD Engenharia, Claudio Yaginuma, também acha que não haverá alteração imediata na demanda por crédito no segmento de alto padrão, pois os compradores devem continuar optando pelo financiamento na hora de adquirir um imóvel, preser vando a liquidez. “As taxas oferecidas pelos bancos devem cair lentamente, e ainda teremos um ano desafiador em relação ao crescimento econômico mundial”, analisa.
Quem também aposta no aumento de liberação de recursos para a compra de imóveis de alto padrão pelo sistema de crédito, principalmente em um ambiente econômico com juros mais baixos, é o CEO da Mérito Investimentos, Alexandre Despontin.
Para avaliar o comportamento da taxa de juros do crédito imobiliário no longo prazo, é preciso acompanhar outros indicadores, (...) como a participação da poupança no mix de financiamentos
“Com a queda da Selic, as taxas do financiamento imobiliário também sofrem uma redução e tornam-se mais atrativas”, diz ele, que ainda considera nesse cenário a tendência de migração dos recursos investidos em renda fixa para outras classes de ativos que apresentem perspectivas melhores de retorno, como os fundos imobiliários (FIIs).
Mercado de capitais
De fato, pela primeira vez na série histórica da Abecip, a captação de recursos para o financiamento do setor imobiliário no ano passado se deu prioritariamente por meio de instrumentos do mercado de capitais. O total de recursos disponíveis para o mercado imobiliário no período foi de R$ 2,17 trilhões, alta de 13% sobre 2022. Investimentos em letras de crédito imobiliário (LCI), certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e principalmente em fundos de investimento imobiliário (FIIs) responderam por 40% na composição do “funding” em 2023, contra 34% em 2022, superando a participação da tradicional caderneta de poupança, que foi de 34% (40% em 2022). A contribuição do FGTS foi de 26% no período, o que representou aumento de 4% em relação ao ano anterior.
O presidente da Abecip ressalta que, mesmo com o encolhimento da poupança, o mercado operou em patamar mais elevado que a média histórica. “O setor foi resiliente e supriu essa necessidade do mercado por meio dessas operações”, informou Gamba.
Alguns fundos começam a se interessar por empreendimentos residenciais. Até então, os chamados FIIs de tijolo tinham como foco edifícios, galpões e prédios comerciais
Segundo ele, a letra imobiliária garantida (LIG), com saldo de R$ 112 bilhões em 2023, registrou crescimento de 25% em comparação a 2022, e a LCI, com saldo de R$ 361 bilhões, 51%.
Analista de real estate e fundos imobiliários (FIIs) na XP Investimentos, Maria Violatti também aposta no favorecimento dos FIIs com a redução da Selic. Segundo ela, o aumento do interesse de investidores por esse mercado vem favorecendo especialmente o segmento imobiliário residencial de alto padrão. “Alguns fundos começam a se interessar por empreendimentos residenciais. Até então, os chamados FIIs de tijolo tinham como foco edifícios, galpões e prédios comerciais”, comenta.
Os fundos de investimento imobiliário residenciais (FIIs residenciais) são compostos a partir da incorporação de novos edifícios, compra e venda de imóveis e renda gerada pelo aluguel das unidades. Os novos modelos de locação, como os contratos de curta duração (“short stay”) de apartamentos mobiliados e equipados, são hoje um dos principais empreendimentos das carteiras dos fundos voltados para o mercado residencial.
