As taxas de financiamento imobiliário nos Estados Unidos atingiram seu maior patamar em mais de 13 anos, no mais recente sinal da agitação do mercado atrelada à campanha do banco central americano para conter a inflação. A taxa hipotecária fixa média de 30 anos subiu para 5,78%, segundo a gigante do financiamento imobiliário Freddie Mac. É a maior taxa desde novembro de 2008 e está bem acima dos 3,11% observados no fim de 2021. Na semana passada, a Freddie Mac ainda registrava uma taxa média de 5,23%.
É o maior aumento semanal desde 1987. Isso deverá aumentar a pressão sobre os preços das casas, que continuam firmes apesar da alta das taxas e de terem ficado menos acessíveis.
O Federal Reserve (Fed, banco central dos EUA) vem elevando sua taxa básica de juros para tentar conter a inflação e esfriar o mercado imobiliário e a economia como um todo, mas precisa encontrar um equilíbrio delicado. Ninguém sabe ao certo qual será o impacto da elevação dos juros e alguns investidores temem que o Fed possa levar os EUA a uma recessão. Na quarta-feira, o banco central elevou as taxas de juros em 0,75 ponto percentual, maior aumento desde 1994.
As taxas hipotecárias não se mexem automaticamente quando o Fed aumenta os juros, mas são altamente influenciadas. A taxa de juros de curto prazo, que o Fed controla diretamente, subiu 1,5 ponto percentual neste ano. A taxa média das hipotecas teve aumento de quase 2,7 pontos percentuais, o maior em décadas.
As taxas das hipotecas estão muito ligadas ao rendimento dos títulos de dez anos do Tesouro dos EUA, que tende a acompanhar as projeções sobre a taxa referencial do Fed. Nesta semana, o rendimento dos papéis de dez anos atingiu seu maior patamar desde 2011, tendo mais do que dobrado em 2022, diante das crescentes apostas de que os juros subirão.
A média semanal da Freddie Mac é baseada em sua pesquisa com as firmas que concedem financiamentos imobiliários. O valor de 5,78% foi registrado antes do anúncio da nova elevação dos juros pelo BC na quarta.
O setor imobiliário representa uma parte significativa da economia dos EUA e é particularmente sensível às taxas de juros. Taxas hipotecárias mais altas podem facilmente aumentar em centenas de dólares as prestações mensais de um comprador.
O Fed “está tendo um efeito profundamente perturbador nos mercados imobiliários”, disse Mike Fratantoni, economista-chefe do grupo setorial Associação dos Banqueiros de Hipotecas (MBA, na sigla em inglês). “A demanda por habitação caiu bastante e estamos começando a ver lentidão no setor imobiliário comercial.”
Em maio, os compradores de casas pagaram mensalidades em torno a US$ 740 maiores para financiar uma casa de preço médio nos EUA do que em maio de 2021, quando as taxas estavam próximas de 3% e os preços eram menores, de acordo com a Realtor.com.
Em abril, as vendas de casas usadas desaceleraram para seu menor ritmo em quase dois anos. Ainda assim, com muitos interessados em comprar competindo por poucas casas, os preços continuaram subindo. Alguns interessados desistiram completamente da busca por imóveis, desencorajados tanto pelos altos preços quanto pelo alto custo dos empréstimos.
Quando a pandemia de covid-19 chegou, o Fed rapidamente colocou em vigor políticas de dinheiro fácil, para manter a economia à tona. Reduziu os juros para perto de zero para estimular a tomada de empréstimos. Também embarcou em uma onda de compra de ativos, anunciando que adquiriria basicamente uma quantidade ilimitada de títulos hipotecários. Os preços desses papéis subiram, e os rendimentos deles caíram. As baixas taxas hipotecárias resultantes provocaram uma grande onda de crescimento no refinanciamento.
Agora, o Fed vem reduzindo as compras de títulos lastreados em hipotecas, e isso também eleva as taxas. Na ausência das grandes compras do Fed, a demanda dos investidores por instrumentos que agrupam vários créditos residenciais vem diminuindo. Diante de uma demanda menor, os emissores precisam oferecer rendimentos mais altos para atrair investidores, de modo que os credores estão aumentando as taxas de juros das hipotecas contidas nesses títulos.
“Isso vem tomando forma há um longo tempo”, disse Walt Schmidt, estrategista de hipotecas da FHN Financial. “É tudo porque o mercado de MBS [sigla em inglês para os títulos lastreados por hipotecas] está perdendo seu maior comprador.”
Os investidores que ainda compram títulos hipotecários querem ser pagos por isso. O rendimento extra sobre títulos do Tesouro, conhecido como spread, que os investidores exigem para possuir títulos lastreados em hipotecas vem aumentando neste ano.
Parece improvável que o recente aumento nas taxas hipotecárias seja revertido no curto prazo. O presidente do Fed, Jerome Powell, projetou um aumento de 0,50 ponto ou 0,75 ponto percentual na próxima reunião do Fed, em julho.
Nesta semana, alguns bancos já cotavam taxas de 6% ou mais no financiamento imobiliário.
