Os bancos vêm anunciando taxas de juros cada vez mais baixas no crédito imobiliário para, segundo eles, acompanhar a tendência de queda da taxa básica de juros (Selic). Mas mesmo com um financiamento um pouco mais barato, na prática, o preço que se paga pelo empréstimo está longe de ser tão baixo quanto sugerem as propagandas das instituições financeiras.
De acordo com a média de juros de novembro de 2019 divulgada pelo Banco Central, as taxas praticadas pelas instituições são maiores que o mínimo anunciado. A variação ocorre porque, de acordo com os próprios bancos, nem todos os clientes preenchem os requisitos para conseguir as melhores taxas.
Pela simulação feita pelo comparador de juros Melhortaxa a pedido do Valor Investe, é possível ver a diferença entre os juros anunciados e os praticados. Por exemplo, a Caixa, que anuncia taxas a partir de 6,75% ao ano mais Taxa Referencial (hoje em zero), cobra, na verdade, 7,50% ao ano somente de taxa, sem contar os demais encargos da operação. A simulação considerou o financiamento de 80% do valor de um imóvel de R$ 500 mil em 360 meses.
Esses valores não consideram taxas do Minha Casa Minha Vida. São apenas para contratos que se enquadram no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que usa recursos de poupança e do FGTS na compra de imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão. Em outra simulação, feita pelo comparador de taxas e fornecedor de crédito Credihome, as taxas da Caixa para financiar 70% do valor de um imóvel de R$ 500 mil ficaram em 7,95% ao ano.
Não bastasse essa diferença entre o que sai na propaganda e a taxa que o cliente encontra no banco, é importante ter em mente que o que você realmente paga para financiar a casa própria é o chamado Custo Efetivo Total (CET) da operação, que além da taxa de juros (efetiva) inclui seguros obrigatórios (mas de preço diferente), tarifas bancárias e até a avaliação do imóvel, que chegam a custar milhares de reais.
Por isso, não basta olhar o anúncio de redução de taxas de juros e correr para uma agência. É preciso analisar o conjunto de condições total desse empréstimo que costuma ser de longuíssimo prazo. Outro ponto importante de atenção é que nem sempre os bancos com as menores taxas mínimas têm o custo total do crédito mais em conta.
Os bancos têm autonomia para cobrar o quanto quiserem, contanto que o CET (excluindo gasto com seguros e tarifa de administração do contrato) não ultrapasse o teto de 12% ano em contratos do SFH para linhas de crédito corrigidas pela TR, hoje equivalente a zero. A análise do crédito imobiliário é feita com base em critérios de risco, como histórico de crédito e renda mensal. Mas há ainda algo bem subjetivo, chamado “relação com o cliente”, que pode ser usado para aprovar, negar, aumentar ou diminuir as taxas de juros. Em geral, o discurso é sempre que as taxas mais baixas são reservadas para clientes que têm uma relação mais próxima com o banco.
