Os fundos imobiliários alcançaram a marca de dois milhões de investidores no início deste ano, em meio a um cenário bastante diferente daquele visto em 2020, quando a classe conquistou o primeiro milhão de cotistas e viveu o seu ano dourado.
Naquela época, os investidores eram seduzidos pela robustez dos rendimentos distribuídos mensalmente pelos fundos imobiliários de “papel” e “tijolo”, como são chamadas as carteiras que investem, respectivamente, em títulos de renda fixa do setor imobiliário e em imóveis físicos, como shoppings, galpões logísticos e lajes corporativas.
“No final de 2018, a classe de fundos imobiliários tinha 200 mil investidores, número que cresceu para 645 mil no ano seguinte e, posteriormente, alcançou um milhão em 2020. Então, os cotistas que entraram nesse período estão pouco acostumados com a volatilidade, uma vez que pegaram o ano dourado da classe, muito seduzidos pelos dividendos altos”, avalia Gabriel Barbosa, gestor e sócio da TRX Investimentos.
Com a chegada da pandemia, porém, houve uma mudança na preferência dos investidores de fundos imobiliários. Isso porque, por um lado, a escalada da inflação turbinou os dividendos dos fundos imobiliários de papel, que têm suas dívidas atreladas aos indexadores IPCA ou CDI. Por outro, os sucessivos aumentos da taxa de juros prejudicaram os fundos de tijolo, uma vez que a Selic em patamar elevado inibe a expansão do setor imobiliário, que precisa de crédito acessível para financiar as obras dos empreendimentos.
Desde então, o início do aperto monetário promovido pelo Banco Central para conter a espiral inflacionária durante a crise de covid-19 ajudou os fundos de papel a conquistar um espaço ainda mais relevante dentro da indústria de fundos imobiliários. Exemplo disso é que, no último ano, o segmento passou a representar 44% da composição do Ifix, índice de referência da classe, contra uma participação de 22% em 2019.
Reviravolta
Do ano passado para cá, os fundos de papel passaram por um teste de estresse, após os três meses de deflação registrados no segundo semestre de 2022, o que obrigou alguns gestores a suspender a distribuição de dividendos. Como o repasse aos cotistas ocorre de maneira defasada, muitos fundos sentiram o impacto dos meses do IPCA negativo até o mês de dezembro. No início deste ano, porém, esses fundos imobiliários voltaram a distribuir rendimentos maiores por causa da inflação, que voltou a subir.
Mas a retomada pode ter durado pouco e, a depender da trajetória de juros mais à frente, os fundos imobiliários de papel podem estar perto de perder o reinado. Isso porque, em paralelo a um tímido movimento de recuperação, a crise que se alastrou no mercado de crédito chegou a esses fundos de papel.
“Estamos diante de um cenário de aperto monetário que aumentou bastante as despesas financeiras das companhias e dos projetos que são objeto de financiamento dos certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), o que tem gerado problemas de inadimplência e atraso de pagamento de alguns CRIs do mercado”, explica Leonardo Magalhães, gestor de fundos imobiliários da EQI Asset
