Ana Paula Ragazzi
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) editou novas regras para o funcionamento dos fundos imobiliários, por meio da Instrução 571. A preocupação da autarquia foi aprimorar a governança e transparência do segmento. Entre as novidades da nova norma está o estabelecimento de regras para o cálculo das taxas de administração desses fundos.
"Existia uma diversidade muito grande nas formas de remuneração, produto a produto. Agora estamos padronizando isso e um aspecto principal da nova instrução é que, se o fundo for listado para a negociação em bolsa, a remuneração dos administradores terá de ser a valor de mercado. Ou seja, terá de estar atrelada à performance do fundo", explica Bruno Luna, gerente de acompanhamento de fundos estruturados da CVM.
O fundo que não estiver listado poderá escolher para o cálculo da remuneração uma entre quatro metodologias: percentual sobre o valor contábil do patrimônio líquido do fundo? percentual sobre o rendimento distribuído? percentual sobre a receita total do fundo? ou sobre valor de mercado.
Outra mudança que tende a ser sensível para a indústria é o fato de a autarquia agora estar exigindo mais informação sobre os ativos que compõem as carteiras desses fundos. As informações deverão ser divulgadas de forma consolidada. "A ideia é abrir mais informações sobre a carteira dos fundos, consolidando dados dos contratos, como informações sobre valores de aluguéis e a quais segmentos de negócios o fundo está mais exposto", explica Luna.
Nem todas as informações dos contratos serão abertas, até porque os fundos tendem a realizar diversas operações. Mas o informe irá dizer, por exemplo, que o valor recebido em função do aluguel de imóveis corresponde a determinado percentual das receitas totais, além de estabelecer os prazos de vencimento dos contratos de locação. Com isso, os participantes podem ter ideia sobre o fluxo de pagamento. Já as informações sobre vacância de imóveis deverão ser divulgadas de modo individualizado.
A divulgação de laudos de avaliação dos imóveis não será exigida de fundos exclusivos, dos dedicados a investidores profissionais ou daqueles que tenham, na totalidade de seus cotistas, integrantes de uma mesma família.
Sobre os aspectos de governança dos fundos, houve uma preocupação de criar regras que evitem conflitos de interesse, ressalta Luna. Nesse sentido, operações envolvendo o fundo e representantes dos cotistas ou cotistas relevantes só poderão acontecer se houver autorização de uma assembleia de cotistas.
A partir de agora, a autarquia também definiu que obrigatoriamente o representante dos cotistas dos fundos precisa ter mandato unificado e deve ser ele próprio cotista do fundo.
A CVM também definiu que o quórum para deliberações em assembleia para fundos com mais de 100 cotistas será de 25% das cotas. Para os fundos com menos de 100 cotistas, a exigência será de 50% mais uma cota.
Houve ainda uma reorganização dos prazos de convocação e apresentação de propostas para ordem do dia das assembleias. Para a convocação de assembleias gerais ordinárias, o prazo é de 30 dias de antecedência da data de sua realização. Em relação aos temas a serem discutidos na assembleia, cotistas que representem no mínimo 3% das cotas emitidas podem enviar as propostas para a ordem do dia no prazo de 10 dias a contar da convocação dos conclaves.
Antonio Berwanger, superintendente de desenvolvimento de mercado da CVM, afirma que a autarquia identificou similaridades entre o dia a dia dos fundos e o das companhias abertas em alguns aspectos. "Por exemplo quando o tema é a convocação de assembleias ou a inclusão de temas para a discussão nessas reuniões ou os quóruns de deliberação. Buscamos trazer regras das companhias abertas para os fundos, uma vez que identificamos similaridades em algumas situações", diz. Além da nova instrução, a CVM também lançou ontem a segunda edição do Guia do Investidor sobre Fundos Imobiliários, que orienta o público sobre os principais aspectos a serem analisados nesse tipo de investimento.
