A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) voltou atrás ontem de decisão tomada na virada do ano sobre distribuição de rendimentos aos cotistas de fundos imobiliários. Assim, fica autorizado novamente o pagamento de valores aos cotistas que excedam o lucro contábil, com o adendo de que o administrador do fundo deve se empenhar em deixar clara essa informação aos investidores.
O caso analisado pela CVM se refere ao fundo Maxi Renda (MXRF11), gerido pela XP e administrado pelo BTG Pactual, e que possui cerca de 500 mil cotistas, mas teria impacto em toda a indústria, caso o entendimento que prevaleceu no colegiado da CVM fosse mantido.
No julgamento de 27 de dezembro, que se tornou conhecido do público no fim de janeiro, a maioria dos diretores da CVM entendeu que os FIIs não poderiam distribuir como dividendos aos cotistas um valor superior ao lucro contábil. Se o fizessem, deveriam tratar o valor excedente distribuído como amortização de capital.
Após pedido de recurso por parte do BTG Pactual, administrador do fundo, a CVM havia suspendido preliminarmente os efeitos da decisão e se comprometido a reavaliar o mérito do caso, agora com uma nova composição de diretoria, dado que o relator do caso, Fernando Galdi, deixou o colegiado no fim de 2021.
Com a decisão de hoje, fica restabelecido o cenário com que os investidores e demais agentes de mercado sempre trabalharam: no mínimo 95% do chamado "lucro caixa" deve ser distribuído ao menos semestralmente aos investidores, mesmo que esse valor supere o lucro contábil mais as reservas de lucro contábeis do fundo, conforme está escrito na Lei nº 8.668/1993.
Essa discrepância entre lucro contábil e lucro caixa ocorre quando há desvalorização dos ativos do fundo, sejam eles imóveis físicos ou títulos ligados ao setor imobiliário, mas os recebimentos em caixa fluem normalmente. A tese derrotada sustentava que era importante o investidor saber, nesses casos, que parte do valor que ele estaria recebendo não é de fato um lucro no sentido econômico do termo, e por isso mereceria ser chamado de outro nome na hora da distribuição.
A maneira que o colegiado encontrou para tentar preservar a mecânica de funcionamento dos FIIs e ao mesmo tempo alertar o investidor que nem todo valor recebido é de fato lucro econômico do fundo foi aprimorar a comunicação.
Conforme a decisão, o colegiado "orientou o administrador fiduciário do FII a promover, prospectivamente, aprimoramentos que assegurem aos investidores clareza de que tal parcela da distribuição de Lucro Caixa Excedente (se houver) foi superior ao lucro contábil, de modo a evitar a falta de conteúdo informacional mínimo, necessário e suficiente para a tomada de decisão pelos investidores".
Na parte formal do balanço, essa comunicação será feita por meio de subcontas dentro do patrimônio líquido (PL) segregando a distribuição de lucro que correspondeu ao lucro contábil e a distribuição do Lucro Caixa Excedente (se houver) e em notas explicativas.
Fora das demonstrações financeiras, que muito raramente chegam ao pequeno investidor, a CVM orientou o BTG a incluir esse tipo de informação "nos avisos ou informes enviados aos cotistas, de modo a possibilitar fácil compreensão no sentido de que os valores de Lucro Caixa Excedente distribuídos (se houver) superam o lucro contábil, que pode ser impactado por avaliações a valor justo, dentre outros eventos contábeis, bem como esclarecimentos quanto aos riscos envolvidos".
Por fim, a autarquia acrescentou que "essa questão informacional deverá entrar oportunamente na pauta regulatória da Autarquia, para fins de padronização e aprimoramento das regras aplicáveis"
Matéria publicada em 17/05/2022
