Por Ana Luiza Tieghi
A incorporadora Cyrela e o CPP Investments (Canada Pension Plan Investment Board) assinaram uma joint venture para produzir residenciais de alto padrão em São Paulo. Cerca de R$ 1,7 bilhão será investido com recursos próprios das duas partes, 50% cada uma, para construir empreendimentos que devem somar R$ 6 bilhões em valor geral de venda (VGV). A joint venture será administrada pela Cy.Capital, gestora majoritariamente detida pela Cyrela.
O fundo canadense vê no mercado paulistano bons indícios demográficos, que justificam o foco em condomínios de alto padrão, com área de lazer. A joint venture também pode atuar, em menor escala, no médio padrão.
Ricardo Szlejf, diretor e head de real assets da CPP Investments para a América Latina, destaca o aumento da população entre 30 e 45 anos, “exatamente no período da vida de formação de famílias, que casa muito com o produto que a Cyrela faz”. Ainda segundo ele, a taxa de formação de novas famílias está saudável no Brasil e em São Paulo e há um movimento de “fly to quality”, uma busca por imóveis de padrão melhor.
O mercado de trabalho forte, com taxa de desemprego baixa, ajudam a compensar o momento de juros altos, que traz “ventos desfavoráveis” para o setor imobiliário. “A taxa de juros alta e o custo de ‘funding’ requerem mais seletividade dos projetos”, afirma Szlejf, ressaltando que é em momentos assim que o capital de longo prazo do CPP ganha mais valor, e que oportunidades interessantes surgem.
Gustavo Vaz, sócio da Cy.Capital, explica que agora se inicia a fase de seleção de projetos para serem investidos. Ele estima que o R$ 1,7 bilhão deve gerar “mais de 10 e menos de 20” empreendimentos imobiliários.
Para a Cyrela, é uma oportunidade para desenvolver mais empreendimentos, sem a limitação do próprio balanço — embora a incorporadora tenha registrado, até o terceiro trimestre, um 2024 positivo, com lucro líquido de R$ 1,15 bilhão nos primeiros nove meses, alta de 66% sobre o mesmo período de 2023. “É um parceiro que encaixa muito com a cabeça da Cyrela, de ser investidor de longo prazo”, diz Vaz. Ainda segundo ele, a ideia é desenvolver os investimentos ao longo da próxima década e, a depender dos resultados, outros veículos poderão ser feitos.
Histórico de parcerias
CPP e Cyrela já têm outra parceria, para o mercado de residenciais para locação, chamado de “multifamily”. Por meio dela, estão preparando sete edifícios voltados para o aluguel. Um já está pronto, o Ayra Pinheiros. Outros dois devem ser inaugurados em breve, e todos os projetos devem ser desenvolvidos até 2027.
Para administrar o multifamily, a CPP trouxe ao Brasil a gestora Greystar. Esse segmento, no entanto, sofre mais com o custo alto do capital. “Mas somos de longo prazo, e é setor que gostamos bastante”, pondera Szlejf.
O CPP também tem, desde 2009, parcerias com outras empresas da família Horn, fundadora da Cyrela, em outros setores imobiliários, como logística e prédios corporativos. “O que não tínhamos feito é entrar no carro-chefe da Cyrela, o que estamos fazendo agora”, afirma o diretor. O fundo investe US$ 2 bilhões no setor imobiliário no país, mas também está presente em outros setores, como saneamento, educação e vestuário.
