Duas das maiores incorporadoras de médio e alto padrão de São Paulo, Cyrela e EZTec estão avaliando os benefícios que a revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade, aprovada em junho, pode trazer aos projetos. Os presidentes das duas companhias comentaram o tema em teleconferências sobre os resultados do segundo trimestre, feitas na sexta-feira (11).
Raphael Horn, copresidente da Cyrela, afirma que os ganhos com o plano são “marginais” e que a mudança não deve ter grande impacto sobre o mercado imobiliário da cidade. “O que muda são as condições econômicas do país”, diz. Para 2024, alguns projetos da companhia podem ser revisados e protocolados novamente para aproveitar as mudanças da revisão do Plano Diretor paulistano.
“Existe possibilidade de ganho em regiões da Zona Norte e do Centro, com remoção de restrições sobre tamanho da unidade e vaga de garagem”, afirma o diretor-financeiro da Cyrela, Miguel Mickelberg. Nenhum projeto deste ano deve ser alterado. A empresa também atua no Rio, que está aprovando um novo PDE, mas não deve haver ganho para o negócio ali.
A revisão do plano abriu caminho para aumentar o potencial construtivo de alguns terrenos e também a quantidade de terrenos disponíveis nas áreas em que a EZTec atua, segundo o presidente Silvio Ernesto Zarzur, mas é preciso cautela. Apesar de dizer que “a demanda no Brasil sempre impressiona”, ele defende que é preciso “ir devagar” para ver qual será a oferta.
Os dois executivos também avaliaram os resultados de suas companhias no trimestre como positivos, com ressalvas. Para Zarzur, foi um período de “desempenho mediano” para a EZTec, mas há expectativa de melhora quando a taxa de juros real e o custo de construção convergirem para uma média histórica. Ele afirma que o custo de construção não tem caído, mas ficado estável.
A companhia espera que o ciclo de queda da taxa de juros traga aumento da demanda, porque também aumentaria o poder de compra do cliente e sua disposição para investir em imóveis. “A expectativa desse semestre é 20% mais vendas do que no semestre passado, mas isso pode não se realizar”, afirma Zarzur. A EZTec fez R$ 784,9 milhões em vendas líquidas no primeiro semestre, aumento de 54%.
Horn, da Cyrela, está feliz com o resultado da empresa, mas afirma que poderia ter sido melhor. O lucro líquido subiu 85% no trimestre, para R$ 279 milhões.
Mesmo com alta de 52% nos lançamentos (R$ 2,5 bilhões) e de 43% no semestre (R$ 3,4 bilhões), a Cyrela não pensa em se desviar do que foi traçado e “bombar” mais os novos projetos, segundo Horn. “O Brasil é difícil”, diz. Ele defende que a companhia já tem seu pipeline fechado desde o ano passado e que isso não deve ser alterado. E analisa que a situação macroeconômica do país está “menos ruim” do que o esperado e que é possível navegar “com prudência” no mercado.
Mesmo com o início do ciclo da queda de juros, Mickelberg não vê uma melhora na taxa de financiamento imobiliário no curto prazo. A notícia boa para os consumidores, em sua análise, é que o maior movimento de redução de originação de financiamento para pessoa física pelos bancos já ocorreu.
A EZTec prevê lançamentos em volume similar a 2022 (R$ 1,8 bilhão). Para 2024 e 2025, está tentando aprovar projetos avaliados entre R$ 6 bilhões e R$ 7 bilhões. “É uma média possível de R$ 2,5 bilhões por ano”, diz Zarzur. “Mas pode não se cumprir, no Brasil trabalhamos com incerteza”. A melhora de condições macro também pode elevar a margem bruta, que foi de 32,4% no trimestre.
