A Cyrela obteve autorização da Justiça para recolher os tributos referentes ao empreendimento no tradicional Edifício Hilton Santos, no Rio de Janeiro, com base em um regime especial de tributação aplicado às incorporações imobiliárias. A Receita Federal havia negado o direito por entender que o benefício valeria apenas para construções novas, e não para reforma e restauro de prédios.
Na sentença, o juiz Djalma Moreira Gomes, da 25ª Vara Cível Federal de São Paulo, entendeu o contrário. Considerou que a discussão ultrapassa a questão tributária e deve levar em conta aspectos paisagísticos e de preservação do meio ambiente.
“Sendo caros a toda a sociedade devem merecer do Estado tratamento conducente a preservá-los e não a destruí-los ou descaracterizá-los. E nesse sentido, a reforma por ‘retrofit’ em muito maior medida consulta a esses interesses meta-individuais, que ao Estado incumbe velar”, afirma o juiz na decisão (processo nº 5001108-21.2022.4.03.6100).
Construído na década de 1950, o Edifício Hilton Santos - também chamado de prédio do Morro da Viúva - foi sede do Clube do Flamengo. Tem vista privilegiada para o Pão de Açúcar, cartão postal da cidade.
Em 2018, depois de alguns anos abandonado e de ocupações irregulares, a Cyrela adquiriu o imóvel prevendo investimentos de R$ 123 milhões. No mesmo ano, começou a reforma para unidades residenciais de luxo e passou a pagar os tributos pelo Regime Especial de Tributação Aplicável às Incorporações Imobiliárias (RET).
Trata-se de um benefício muito vantajoso para as construtoras. Com base nele, os tributos federais sobre as receitas do empreendimento são pagos com alíquota única de 4%. Em bases normais, o Imposto de Renda (IRPJ) e a CSLL são tributados a 34%. O PIS e a Cofins, a 9,25% se a empresa estiver no regime não cumulativo ou a 3,65%, no cumulativo.
Em meados do ano passado, porém, a Receita Federal entendeu que a construtora teria que recolher os tributos com alíquotas regulares e não por meio do RET. Considerou que o benefício vale apenas para construções novas e não para projetos de retrofit, de reforma e restauro de prédios antigos.
Para a União, a palavra “terreno” prevista na Lei nº 10.931, de 2004, que instituiu o RET, deve ser entendida como um pedaço de terra reservado à construção de imóveis. “É o solo sob o ponto de vista de sua natureza, não podendo ser confundido com locais em que constam obras já construídas e passíveis de reformas”, defende a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) no processo.
Com esse argumento, a PGFN informa, por meio de nota, que vai recorrer da sentença. “Como se cuida de benefício fiscal, o que impossibilita a sua extensão para hipóteses não previstas em lei, a Fazenda Nacional irá apresentar recurso da decisão e acredita fortemente que reverterá referida decisão”, diz.
Porém, para o magistrado que analisou a causa, não há na lei impedimento para que empreendimentos realizados por retrofit sejam contemplados no regime especial de tributação. “Basta a satisfação de dois requisitos legais: a entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal e a afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária”, afirma.
Segundo a advogada Vivian Casanova, sócia do escritório BMA Advogados, que defendeu a Cyrela, trata-se de um importante precedente para o mercado imobiliário em um contexto em que as empresas precisam adotar práticas sustentáveis e políticas ESG [ambientais, sociais e de governança corporativa].
“O posicionamento do Fisco vai contra o que a sociedade hoje almeja, vai na contramão da discussão sobre ESG”, diz. “Há uma necessidade de revitalização das cidades associada à limitação territorial, por isso a questão tributária não pode ser analisada de forma isolada”, acrescenta.
Carolina Romanini Miguel, sócia do escritório Cescon Barrieu Advogados, destaca que não existe jurisprudência a respeito do tema, já que é mais comum que as incorporadoras levantem imóveis do zero.
“Olhando os detalhes do caso, fica configurada a incorporação. Não houve apenas um restauro de fachada, mas também mudanças de metragem e redivisão do imóvel”, afirma. “Não é simples reforma, teve caráter de construção, mas a partir de um esqueleto que não precisa ser demolido.”
Matéria publicada em 02/06/2022
