O fundo de investimento imobiliário Kinea Renda (KNRI11) está levando aos seus cotistas uma proposta de reforma do estatuto. O objetivo, segundo seus gestores, é dar mais agilidade para a emissão de cotas e a compra e venda de ativos, em um prelúdio do reaquecimento dos negócios do setor.
O Kinea Renda é o maior fundo de tijolos em Bolsa, com patrimônio líquido de R$ 3,87 bilhões e 249 mil cotistas. O fundo foi criado em 2010 para colher o aluguel de inquilinos de prédios de escritórios e galpões logísticos. Ao todo, detém 20 imóveis espalhados por São Paulo, Rio e Minas, com 95 inquilinos.
O comando está nas mãos da Kinea, braço de investimento do Itaú Unibanco, com R$ 78 bilhões sob gestão. A gestora apresentou aos cotistas uma pauta de votação com dois grandes tópicos.
Plano é permitir a emissão de cotas de até R$ 5 bilhões para negociar aquisições de imóveis
O primeiro deles é a autorização para o fundo emitir cotas, até o limite de R$ 5 bilhões, sem a necessidade de convocar antes uma assembleia de cotistas para aprovar tal medida. O gestor de fundos imobiliários da Kinea, Alessandro Estevam, diz à Coluna que o objetivo dessa proposta é atualizar o regulamento do fundo, já que essa é uma prática bastante comum no setor, ao contrário do que ocorria em 2010, quando o fundo surgiu e o mercado ainda era incipiente.
Mas há também outro elemento aí. Essa medida dará liberdade para que os gestores possam negociar a compra de imóveis sem, necessariamente, ter o dinheiro em caixa. Seria possível aproveitar oportunidades de aquisição de ativos e pagar através de uma emissão de cotas - como outros fundos já fazem. “Isso aumenta as chances de termos sucesso nas operações e trazer ativos de qualidade. Muitas vezes o vendedor de ativos não está disposto a esperar uma assembleia”, justifica Estevam.
Como contrapartida para esse item da pauta, o cotista do KNRI11 passará a contar com o direito de preferência nas ofertas. Ou seja: caso o fundo abra uma nova captação, o cotista terá direito à aquisição de novas cotas proporcionalmente à sua participação antes que o fundo abra a oferta para o mercado em geral. Caso o cotista não queira executar seu direito de preferência, ele poderá vender esse direito no mercado secundário.
Perspectiva é de melhora no cenário macroeconômico e de atração de investidores
O gestor diz que não há uma emissão de cotas engatilhada no momento, mas essa é uma possibilidade para o curto prazo. Por enquanto, o valor da cota no mercado (cerca de R$ 158) ainda está um pouco abaixo do valor da cota baseada no seu patrimônio (R$ 160), o que dificulta a captação de recursos. Por outro lado, há uma percepção de que o setor como um todo está em recuperação, diante da iminência da redução da taxa básica de juros do País e da recuperação da economia brasileira. A expectativa é de atração de investidores e valorização das cotas, como já vem acontecendo. No ano, o KNRI11 subiu cerca de 13% na Bolsa. “Estamos de olho no próximo ciclo. Estamos nos preparando para esse melhora de cenário”, diz Estavam.
O que já existe é a sondagem de ativos para aquisição. Com o dinheiro das futuras captações, o Kinea Renda buscará comprar prédios corporativos nas regiões da capital paulista onde há mais demanda por escritório, como Faria Lima, Vila Olímpia, Avenida Paulista e Pinheiros. A preferência é por imóveis que já tenham inquilinos, mas há disposição em negociar edifícios em processo de locação, desde que o proprietário garanta o pagamento dos aluguéis até a ocupação se confirmar. Na parte logística, o foco são galpões em um raio de até 60 quilômetros de São Paulo.
Conflito de interesses com Itaú será um dos temas da reforma do fundo
O segundo item da pauta de reformas do fundo é a aprovação de potencial conflito de interesses para locação de imóveis do portfólio do fundo para empresas do Grupo Itaú. O conflito se dá porque a Kinea (gestora do fundo) e a Intrag DTVM (administradora) fazem parte do Grupo Itaú. No modelo atual do regulamento, não é permitido locar espaços vagos a empresas do mesmo conglomerado. Ao se derrubar essa barreira, o fundo aumentaria o seu leque de potenciais inquilinos.
Para evitar conflito, o contrato de locação ficará sujeito ao prazo mínimo de três anos de duração e à correção do aluguel por índice de inflação. Além disso, será exigido laudo de consultoria imobiliário para atestar que o valor do aluguel esteja em linha com os praticados no mercado.
“O Itaú é um grupo bem grande e costuma ser um dos principais ocupantes de escritórios em São Paulo e no Rio. Hoje, não conseguimos alugar imóveis vagos no portfólio para empresas do grupo Itaú, o que acaba nos restringindo”, afirma Estevam. “O objetivo aqui é melhorar a liquidez dos imóveis do fundo. Não temos informações privilegiada de que isso (procura pelo Itaú) vai acontecer. Mas queremos estar preparados para futuras expansões de áreas ou movimentações deles”.
O Kinea Renda tem hoje 3% da área dos seus imóveis desocupada, o que equivale a deixar de arrecadar 9% da receita potencial total com aluguéis dos seus imóveis. A maior parte da vacância está nos imóveis do Rio de Janeiro.
