Bancos e incorporadoras têm sido obrigados a pagar o IPTU de imóveis que foram financiados e estão com o imposto atrasado. A questão tem ido parar na Justiça, já que as instituições financeiras alegam que a responsabilidade sobre a quitação do imposto é do adquirente do imóvel.
Embora o entendimento não seja unânime, decisões recentes do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) foram favoráveis à prefeitura e estão condenando os bancos na capital paulista para o redirecionamento das cobranças, como mostrou uma reportagem do jornal Valor Econômico.
A interpretação é que bancos e incorporadoras também podem ser enquadrados como proprietários dos imóveis, com responsabilidade solidária, mesmo nos casos em que não há retomada dos bens. Para os desembargadores, a responsabilidade está prevista no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN).
Além disso, no entendimento da Prefeitura de São Paulo, a atribuição de responsabilidade subsidiária está presente na figura da alienação fiduciária, já que a instituição credora assume a posse indireta do bem e pode retomar o imóvel a qualquer tempo, em caso de não pagamento do empréstimo que tem o bem como garantia de crédito.
Jonnys Borges de Lucena, advogado da área de Direito Imobiliario do Machado Meyer Advogados, lembra ainda que o Código Tributário municipal de São Paulo prevê que bancos e incorporadoras que têm bens em alienação fiduciária podem ser sujeito passivo em uma ação de cobrança de imposto:
— A legislação de São Paulo indica que o credor da dívida, em caso de bem alienado, vai ter responsabilidade solidária no pagamento do impostos, e que o imposto também é devido por possuidores indiretos — explica Lucena.
O dispositivo estabelece que o "contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título". Na capital paulista, o nome do banco ou da incorporadora vai inserido no próprio carnê do IPTU. No caso de o responsável pelo financiamento não pagar o imposto, o débito em nome da instituição vai direto para a dívida ativa.
No Rio de Janeiro, embora haja dispositivos no Código Tributário Nacional, a legislação municipal não prevê a cobrança de IPTU atrasado ao banco ou incorporadora que fez o financiamento imobiliário, esclarece Jonnys Borges de Lucena:
— O IPTU é uma competência municipal, e há divergência de uma cidader para outra. No Rio, o sujeito passivo da cobrança de IPTU é o próprio comprador do imóvel. A lei não fala como fica a situação dos credores e se eles podem ser cobrados em caso de dívida. O Tribunal de Justiça do Rio (TJ-RJ) já decidiu que não é possível cobrar do banco, porque quem responde é o adquirente que está na posse do imóvel. O credor fiduciário só vai ser responsável depois que executa a garantia do empréstimo e recupera o bem, em caso de inadimplemento — ressalta o advogado.
No Rio de Janeiro, embora haja dispositivos no Código Tributário Nacional, a legislação municipal não prevê a cobrança de IPTU atrasado ao banco ou incorporadora que fez o financiamento imobiliário, esclarece Jonnys Borges de Lucena:
— O IPTU é uma competência municipal, e há divergência de uma cidader para outra. No Rio, o sujeito passivo da cobrança de IPTU é o próprio comprador do imóvel. A lei não fala como fica a situação dos credores e se eles podem ser cobrados em caso de dívida. O Tribunal de Justiça do Rio (TJ-RJ) já decidiu que não é possível cobrar do banco, porque quem responde é o adquirente que está na posse do imóvel. O credor fiduciário só vai ser responsável depois que executa a garantia do empréstimo e recupera o bem, em caso de inadimplemento — ressalta o advogado.
Os bancos e as incorporadoras alegam que apenas têm os imóveis como garantia e posse indireta dos bens, o que não seria suficiente para caracterizá-los como contribuintes do IPTU.
Para Luis Fernando Teixeira de Andrade, Sócio da Karpat Sociedade de Advogados e especialista em Direito Imobiliário, a legislação não é tão específica sobre a questão da alienação fiduciária na cobrança do IPTU e, por isso, o tema tem sido alvo de questionamentos no Judiciário.
A maioria da ações tem sido mais favoráveis ao município de São Paulo. O Código Tributário Nacional dispõe sobre os devedores do imposto, mas não restringe ao adquirente. Isto tem levado às discussões sobre a cobrança de IPTU atrasado — avalia Andrade.
A Secretaria municipal de Fazenda informou que "no Rio de Janeiro a cobrança é feita em nome do proprietário que consta no Registro Geral de Imóveis".
