Desde o início da pandemia, e a despeito dos seus efeitos econômicos, o mercado imobiliário atravessou um período com saldo positivo em 2021 diante de meses com a Selic em patamares muito baixos, o que resultou em taxas de financiamento mais baratas e incentivou a compra de imóveis ao redor do país.
Porém, o ciclo de baixa da Selic teve fim em março de 2021. Na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) a taxa básica de juros foi a 9,25% ao ano – em sua sétima alta consecutiva.
Assim, de lá para cá um ciclo de alta teve início e o consumidor precisa ficar atento: especialistas recomendam a compra de um imóvel, somente se for bem planejada, já que os preços estão em tendência de alta. O InfoMoney fez uma reportagem que mostra se vale a pena ou não comprar um imóvel agora.
E essa mudança em termos de tendência de juros, se refletiu também na busca por imóveis no interior ao longo dos últimos meses, de acordo com os dados da plataforma Imovelweb.
A demanda foi alta em 2020 e iniciou nos primeiros meses deste ano foi observado um aumento nas buscas, com um pico em março com alta de 76% em relação ao mesmo mês do ano passado.
Depois, em abril houve um aumento de 59% contra abril de 2020. Porém, um arrefecimento foi observado de maio até novembro e as buscas chegaram a cair 17% em julho, na comparação com o mês do ano passado.
Preços em alta
Apesar da demanda estar em tendência de queda, ao considerar os preços, o panorama é diferente.
Considerando uma comparação entre o 3° trimestre de 2020 e o mesmo período de 2021, os preços de compra de imóveis em algumas cidades no interior chegaram a subir mais de 50% de um ano para o outro, e em cidades como São José dos Campos e Itapeva os preços subiram 92% e 64% respectivamente, de acordo com a Brain Consultoria imobiliária.
A consultoria publicou na segunda semana de dezembro um estudo que compara os preços em loteamentos abertos e fechados entre 2020 e 2021 com dados até setembro.
Loteamentos abertos
Confira a tendência de preços de loteamentos abertos, ou seja, em sua maioria terrenos e imóveis fora de condomínios fechados.
Loteamentos fechados
A consultoria também separou os dados de loteamentos fechados, ou seja, imóveis e terrenos em condomínios.
Por que os preços estão subindo?
Na contramão da taxa de juros e demanda, os preços seguem subindo porque o preço final não reflete somente a demanda, há outros custos envolvidos, como o material de construção, por exemplo, conforme explica Daniela Akamine, advogada especialista em direito imobiliário do escritório Akmine Advogados.
O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) acumula alta de 13,68% no ano até novembro e de 14,69% em 12 meses. Em novembro de 2020, o índice havia subido 1,29% no mês e acumulava alta de 7,86% em 12 meses.
Outro fator que também impacta no preço é a escassez de imóveis e projetos, segundo Fabio Tadeu, economista da Brain.
“À medida que temos cada vez menos lançamentos, o estoque de imóveis à venda naturalmente diminui, e com menos opções disponíveis os preços sobem”, explica.
Segundo ele, um estudo feito em novembro pela Brain mostrou que se não houver mais lançamentos no estado de São Paulo, em 9 meses não haverá mais produtos para vender. “É improvável que isso, de fato, aconteça, mas na média esse período costuma ser de um ano e meio. Como está abaixo da média, é motivo para o consumidor ficar alerta com preços mais altos”, diz.
Efeito da pandemia?
Ano passado muito se discutiu o fenômeno do êxodo urbano, com famílias procurando casas no interior para terem mais espaço e qualidade de vida. Porém, é unanimidade entre os especialistas que esse processo foi pontual.
Segundo Alberto Ajzental, coordenador do curso em Desenvolvimento de Negócios Imobiliário da Fundação Getúlio Vargas (FGV), a demanda é sinal claro disso. “É um fenômeno que acontece com uma fatia pequena da população, entre outros pontos porque é caro e também porque não são todas as profissões que permitem o trabalho remoto”, avalia.
“Nunca foi um processo universal. Além disso, muita gente comprou terreno e ainda não construiu porque está na dúvida do que faz agora: vai conseguir passar mais tempo na casa? será apenas para veraneio? vale o investimento? Fica fácil ir e voltar? Quanto mais longe de São Paulo, mais difícil adotar o trabalho híbrido e mais provável reverter a decisão e voltar para a cidade com centro urbano, deixando o imóvel no interior para feriados e fim de ano”, diz o professor.
Tadeu concorda e acrescenta que o fenômeno pode ter sido intenso durante alguns meses, mas que não se consolidou. “Não foi forte o suficiente para mudar a dinâmica de mercado. Os preços vem em uma crescente pela alta da demanda – que começou a arrefecer nos últimos meses -, pelo alto custo de construção e baixo estoque”.
A lista das maiores variações de preços em loteamentos abertos e fechados traz municípios próximos à capital paulista como São José dos Campos (+92%), Campinas (+56%) e Boituva (+32%), mas também aparecem cidades super afastadas da capital, como Franca (+60%) e São José do Rio Preto (+70%), o que comprova que a alta dos preços não têm a ver diretamente com o êxodo urbano, segundo Tadeu.
“Cada cidade tem uma dinâmica própria para além dos efeitos da pandemia. No caso de Franca, por exemplo, o estoque está muito baixo. Há pouca oferta, mas a demanda segue aquecida e os preços subiram bastante. São José dos Campos tem mais lançamentos, mas também não está dando conta da demanda. Vale lembrar que esse esfriamento da demanda é um processo, mesmo com a diminuição a partir do segundo trimestre muitas pessoas ainda buscam outros imóveis por diversos motivos – que não são relacionados à pandemia necessariamente”, explica
Trabalho híbrido
Outro fator que influenciou o êxodo urbano em 2020 foi o fato de que a fatia da população que, de fato, migrou para o interior tinha a possibilidade de trabalhar de casa, segundo Daniela.
“O movimento de retomada de presencial ou mesmo híbrido, e o preço do combustível podem desincentivar as pessoas a mudarem para o interior e ficarem no fluxo de vai e e volta todo dia. Acho que quem mudou para cidades no interior já tinha essa intenção e a pandemia só acelerou o processo. Hoje as pessoas já pensam duas vezes: tem trabalho, tem preços altos, tem os custos de manter uma casa de veraneio, entre outros pontos”, avalia a advogada.
Previsão de queda nos preços?
Segundo Tadeu, não tem como cravar quando esse ciclo de alta da Selic vai acabar. “Somado a isso, entendo que os estoques vão continuar baixos na grande maioria dos municípios de São Paulo, com uma demanda resfriando diante das novas circunstâncias e custos”, diz.
“Sem dúvida nenhuma o cenário de 2022 ainda vai ser mais desafiador que o de 2021 para o mercado imobiliário, mas como é cíclico o que devemos ver ao longo do próximo ano é um movimento natural de baixa na demanda e menor pressão nos preços. Além disso, a expectativa é que construtores se movimentem para lançar mais produtos, o que vai equilibrar um pouco do estoque e assim os preços podem começar a se acomodar no fim do ano que vem”, acrescenta.
Ainda assim, no curto prazo, a tendência é que os preços continuem em alta.
Azjental afirma que o consumidor deve avaliar o orçamento e ter cautela para fechar um negócio no interior. “Nossa recomendação é não comprar de primeira. Faz um aluguel, avalia o local, o caminho até lá, vizinhos, e depois considera uma compra. Experimenta temporariamente antes de fechar algo definitivo”, sugere.
