Por Ana Luiza Tieghi
A chegada do metrô e mudanças na lei de zoneamento permitiram à incorporadora Tishman Speyer planejar a demolição de um prédio residencial de 10 andares, na Avenida Rebouças, para dar espaço a um novo empreendimento, seu único lançamento no ano.
Como explica Leila Jacy, co-CEO da empresa no Brasil, as mudanças urbanísticas tornaram o projeto viável. O prédio é vizinho da estação Oscar Freire e também de outros dois empreendimentos da Tishman Speyer, o prédio corporativo Oscar Freire Office e o residencial Alameda Jardins.
A chegada do metrô mudou o zoneamento da região. Também em frente a um corredor de ônibus, da Rebouças, a área é uma Zona Eixo de Estruturação Urbana (ZEU), que permite que se construa o equivalente a até quatro vezes o tamanho do terreno.
Anteriormente, explica Jacy, esse coeficiente de aproveitamento era de apenas uma vez. O prédio é dos anos 50 e conta com apenas 20 apartamentos.
O caso da Tishman Speyer não é único e exemplifica bem uma tendência na capital paulista. Tornou-se mais comum ver demolições de prédios para formação de terreno para novos projetos, em áreas valorizadas de São Paulo. Na avenida 9 de Julho, por exemplo, uma região de quatro quarteirões tem três empreendimentos em execução que ocupam espaços onde antes havia prédios. Um quarto projeto deve começar em breve. A diferença é que os edifícios eram comerciais.
Contrariando o senso comum, a reforma de um prédio já existente, o “retrofit”, costuma ser mais caro do que derrubar um prédio e fazer outro do zero, explica Pedro Seixas, coordenador do MBA de incorporação e construção imobiliária da FGV.
As reformas só costumam valer a pena, financeiramente, se houver poucas modificações no edifício e se a legislação urbanística atual for mais restritiva do que na época da construção do empreendimento, o contrário do caso da Tishman Speyer.
O impacto ambiental da demolição e de uma nova obra é maior, em um primeiro momento, mas Seixas lembra que o novo prédio pode ter um aproveitamento melhor de energia e água, por ser feito com métodos mais modernos de construção.
Esse tipo de investimento é mais comum quando há revisões de legislação urbanística, quando há “salto de tecnologia” nas obras e também quando existe escassez de novas áreas, explica. “É a necessidade de dar aproveitamento melhor para áreas já consolidadas, com infraestrutura”.
Comprar um prédio residencial, visando a sua demolição, é ainda mais difícil do que comprar um comercial. Cada unidade pode ter um dono diferente e há o ingrediente do apego emocional, que dificulta o negócio.
“Diferentemente do terreno, se você não comprar uma unidade de um prédio, não tem desenvolvimento”, afirma Jacy.
No processo de formação de terreno via compra de vários imóveis baixos, pode ser possível “recortar” a área, se um proprietário não quiser vender.
“Tivemos que comprar todo mundo de uma única vez, tinha risco alto”, afirma, brincando que o processo também envolveu “noites sem dormir”. A compra foi concluída em um evento organizado pela Tishman Speyer para os proprietários. “Eram 20 famílias, mas havia umas 100 pessoas, foi bem desafiador”, conta a co-CEO.
O novo empreendimento, que a empresa deve lançar em dezembro, tem valor geral de venda (VGV) estimado em R$ 270 milhões e 64 apartamentos - mais do que o triplo do prédio original - que terão de 101 a 195 m2.
Outro terreno que terá projeto da Tishman Speyer foi formado de maneira mais tradicional, ao longo de 26 anos. É um espaço de 7,5 mil m2 nos Jardins, que abrange metade de um quarteirão delimitado pelas ruas Oscar Freire, Alameda Lorena e Consolação. A desenvolvedora imobiliária REUD, parceira do projeto, estava formando a área.
O empreendimento, previsto para ser lançado no fim de 2026 ou início de 2027, terá VGV de R$ 3 bilhões, com torre corporativa, residencial, lojas e uma praça. O investimento previsto é de R$ 1 bilhão. Parte desse total, R$ 375 milhões, foram arrecadados por um fundo, que captou todo o recurso em 20 dias. A Tishman Speyer prepara um segundo fundo para o início de 2025, para projetos futuros.
É uma estratégia nova para a empresa, de origem americana, que até então se baseava em capital estrangeiro para construir por aqui. A mudança converge tanto para um maior interesse de investidores brasileiros em desenvolvimentos imobiliários de longo prazo quanto para um receio de estrangeiros em investir no país, em um momento conturbado para a economia global.
Apesar de estar focada em São Paulo, neste momento, como conta Haaillih Bittar, co-CEO da incorporadora, a Tishman Speyer também procura negócios no Rio. A empresa tem terrenos na região do Porto Maravilha, que inicialmente seriam usados para prédios corporativos ou residenciais de alto padrão. O Aqwa, seu edifício na área, está quase 80% ocupado, segundo a executiva. No entanto, o perfil da região mudou. O Porto tem recebido muitos empreendimentos populares para a classe média feitos por incorporadoras como Cury e Emccamp, o que foge do perfil da Tishman Speyer, mais ligado ao luxo. “Temos feito algumas parcerias, com permuta, venda de terrenos, vamos acompanhando o mercado”, afirma Bittar.
