A diferença entre preços médios pedidos e fechados por m2 de unidades residenciais, na cidade de São Paulo, ficou em 14,6% nos últimos três anos. É o que aponta levantamento realizado pela startup Dataland, utilizando informações de mercado de cerca de 50 incorporadoras, além de dados fornecidos pela bolsa. A pesquisa, antecipada ao Valor, será divulgada no evento Urban Future by Dataland, a partir das 17 horas desta quarta-feira. A sondagem incluiu desde unidades enquadradas no programa habitacional Casa Verde Amarela até imóveis de luxo.
Considerando-se apenas as incorporadoras de capital aberto integrantes da amostra avaliada, a variação entre o valor pedido e o transacionado por m2 ficou em 9,2%. Chama a atenção a diferença entre o patamar de desconto concedido pelas empresas listadas em bolsa e o registrada pelo mercado em geral. Na avaliação da idealizadora e presidente da Dataland, Cristina Della Penna, isso se deve às incorporadoras abertas terem nomes mais conhecidos e serem “mais fiéis às suas políticas comerciais”.
Para o cálculo dos descontos, foram considerados os chamados “espelhos de vendas”, ou seja, as informações de disponibilidade, metragem e valor pedido das unidades, acessadas pelos corretores para a comercialização dos imóveis. Os preços dos “espelhos” foram comparados aos valores das unidades financiadas, cuja garantia é registrada na B3.
Outro objetivo do estudo foi apontar informações que contribuem, efetivamente, para reduzir as incertezas para a definição de preços, segundo André Bittencourt, cientista-chefe da Dataland. O levantamento indicou que o dado mais relevante na determinação do preço real foi a ocupação urbana da região, ou seja, o que já está construído de projetos residenciais, que empresas estão instaladas no entorno e qual a disponibilidade de comércio e serviços.
Essas informações podem contribuir para maior velocidade de venda dos produtos.
Pesa também no preço final, a capacidade econômica das pessoas de cada região. No entendimento de qual é, de fato essa capacidade, aos dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) a Dataland acrescentou informações fornecidas pela B3 referentes a investimentos e registro de veículos — motos, carros e caminhões — dos moradores da área.
“Decidimos usar dados da B3 como negócio para gerar valor para o mercado”, conta Ricardo Raposo, diretor de dados e analytics da bolsa. O executivo da B3 acrescenta que não há exposição das informações individuais das pessoas, mas somente de dados consolidados por região.
A pesquisa da Dataland apontou também a parcela de terrenos disponíveis em alguns bairros da capital paulista em relação à área total. Nos distritos do Jardim Helena, Morumbi, Campo Limpo e Itaim Paulista, por exemplo, a fatia é de 8%. Já na Vila Andrade, a disponibilidade chega a 16%.
