Com 10% a 15% de sua produção voltada para famílias com renda de até R$ 2.640, o limite para a faixa inicial do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), a Direcional vê oportunidade para elevar essa produção.
A volta do Regime Especial de Tributação (RET) 1, que reduz os impostos sobre a receita de 4% para 1% na produção de unidades para famílias com essa renda, torna o segmento mais atrativo. “Nosso apetite para operar nesse segmento aumentou”, afirmou o presidente da empresa, Ricardo Ribeiro Valadares Gontijo, em teleconferência de resultados nesta terça-feira (8).
Eles não são os únicos a verem mais vantagens no programa habitacional. A competição das incorporadoras que atuam no segmento de baixa renda em São Paulo está crescendo, com a entrada de novas empresas, como Lavvi e Trisul, que antes não construíam para essa faixa de renda. A Direcional vê esse movimento como “natural” e uma “competição saudável”.
A causa do aumento da competição em São Paulo foram as alterações realizadas no programa MCMV nos últimos meses, como o aumento dos subsídios e do teto para o valor das unidades, que subiu de R$ 264 mil na capital paulista para R$ 350 mil.
Gontijo afirmou que os efeitos disso são sentidos de forma mais rápida em São Paulo, porque há mais empresas em operação e também fundos dispostos a injetar recursos no setor. “No restante do Brasil, não vemos mudança no cenário competitivo”, disse.
"Por aqui, o mercado ainda está equilibrado e a Direcional segue comprando terrenos via permuta. Se a situação mudar, a empresa deve repensar os novos investimentos na cidade e se concentrar em outras regiões, onde ainda tem potencial de ganho de participação no mercado."
Gontijo ressaltou que já houve outro momento de entrada de incorporadoras de médio e alto padrão no segmento econômico, no início do MCMV, o que é um desafio para esses negócios, dadas as necessidades diferentes para produzir cada tipo de imóvel.
“Não acho que seja problema, mas é importante monitorar o apetite delas e o impacto na praça”, afirmou.
Selic
Com o início da queda da Selic, a expectativa do executivo é que o financiamento para construção acima do teto do programa, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), volte a ganhar atratividade no ano que vem, e que os bancos também tenham mais apetite para financiar os clientes.
Atualmente, as companhias estão aproveitando a melhoria no MCMV para incluir o máximo possível de unidades no programa, que usa recursos do FGTS. Segundo Gontijo, com o aumento do teto das unidades, 60% da produção da marca Riva passa a se enquadrar no MCMV, enquanto antes era apenas 11%.
A Riva é a marca criada pela Direcional para vender unidades originalmente acima do MCMV, para rendas maiores. “Do banco de terrenos da Riva, 80% passa a ser elegível ao MCMV”, disse Gontijo.
A Direcional, assim como outras companhias do segmento econômico, que têm produção mais padronizada e industrializada, está se beneficiando do aumento brando no custo de materiais de construção, após anos de altas expressivas. O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) acumulado em 12 meses até julho é de 3,15%, ante 11,66% anotado no período anterior.
O aumento de custo está mais concentrado, atualmente, na mão de obra, o que tem dois efeitos positivos para a companhia, segundo Gontijo: aumenta o potencial desses trabalhadores se tornarem compradores das unidades e representa ganho de competitividade da Direcional sobre companhias menos industrializadas, nas quais a mão de obra pesa mais nos custos. “Olhando para o final do ano e 2024, podemos ser surpreendidos com custo de obra inferior ao custo nos orçamentos.”
Os lançamentos da incorporadora no segundo semestre devem seguir o ritmo apresentado no segundo trimestre, afirmou o executivo, quando houve alta de 55% no valor geral de venda (VGV) lançado
