A regulação dos distratos imobiliários entre consumidores e construtoras ou imobiliárias tem sido discutida, intensamente, nos últimos dias. Por um lado, há quem defenda que há jurisprudência para que a devolução do imóvel – em caso de desistência da compra – seja calculada com base no que já foi desembolsado pelo comprador. Por outro lado, empresas do setor defendem que a devolução seja contabilizada sobre o valor do imóvel. O argumento principal é o de que a devolução com base no valor já pago pode gerar a insolvência de incorporadoras e construtoras. E mais: comprometer a entrega dos empreendimentos. De acordo com o segmento, isso poderia prejudicar até mesmo os compradores adimplentes.
Representantes de consumidores e de incorporadoras discutiram o assunto, em Brasília, no dia 25 de janeiro, mas não chegaram a um consenso. O grupo de trabalho, que debate o assunto, no país, tem representantes da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), da Secretaria Nacional do Consumidor, órgão ligado ao Ministério da Justiça, do Ministério do Planejamento e do Ministério Público. Também participaram da reunião representantes dos Procons, da Abracom (Associação Brasileira das Agências de Comunicação) e das áreas de defesa do consumidor e do ramo imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB). Até o momento não há data definida para um novo encontro para discutir o tema.
É importante ressaltar que, hoje, o entendimento dos tribunais está pacificado no sentido de que é possível a resilição (distrato) do compromisso de compra e venda, por parte do comprador, quando for economicamente insuportável o pagamento. Nessas hipóteses, o comprador tem o direito de restituição de parte das parcelas pagas, mas não da sua integralidade. Tem sido reconhecida como lícita a retenção de percentual razoável a título de indenização. Contudo, o problema surge exatamente no momento da fixação do percentual dos valores pagos que poderá ser retido.
Existem julgados admitindo como razoável a retenção de valores que oscilam em torno de 25% dos valores pagos, mas há quem defenda que a devolução seja realizada em percentual maior ou menor. A realidade é que essa matéria merece melhor disciplina legislativa.
Se houve desfazimento do contrato, é evidente que as despesas incorridas pela construtora com a celebração do pacto como, por exemplo, tributos e corretores de imóveis, deverão ser integralmente suportadas pelo comprador. O valor da devolução deve ser calculado com base nas receitas líquidas do construtor durante o período de vigência do contrato. Não é justo – e nem razoável – que a construtora, em razão da desistência do contrato por iniciativa do comprador, seja obrigada a efetuar devolução de valores que foram empregados no pagamento de despesas decorrentes da celebração do contrato.
Nos casos em que o imóvel chegou a ser ocupado pelo comprador, ele deverá arcar com valores como forma de compensar o período de ocupação do bem. Deve ainda o comprador suportar o pagamento de outra indenização como forma de compensar os prejuízos sofridos pela construtora, que vendeu um imóvel novo e irá receber um bem usado. Admitir de forma diferente implicaria em negar vigência ao princípio da reparação integral do prejuízo por aquele que lhe deu causa.
*sócio do Ulisses Sousa Advogados e advogado do Sinduscon-MA.
