A pandemia de covid-19 levou milhões de brasileiros para dentro dos lares, renovando o sonho da casa própria ou o desejo por um imóvel maior. O cenário econômico favoreceu a realização desse desejo, pois, diante das incertezas trazidas pelo novo coronavírus, os juros caíram e novas linhas de crédito foram criadas para incentivar o financiamento. Por isso, o mercado imobiliário bateu recorde no Brasil e no Distrito Federal, em 2020, e deve continuar em alta em 2021.
De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o financiamento da casa própria movimentou R$ 177 bilhões em 2020. Só a caderneta de poupança liberou R$ 124 bilhões para o crédito imobiliário e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), mais R$ 53 bilhões. Por isso, os financiamentos imobiliários cresceram 32% ao longo do ano, alcançando o melhor resultado da série histórica da Abecip, iniciada em 2000.
A alta foi ainda maior no Distrito Federal (DF). Segundo a Abecip, os financiamentos para a compra ou a construção de imóveis residenciais dispararam 121% na capital federal. Foi o segundo melhor resultado do Brasil, atrás apenas do Tocantins (132%). “2020 foi o melhor dos últimos anos para o mercado imobiliário do Distrito Federal. Tivemos recorde de lançamentos e da venda de imóveis”, diz o presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF), Eduardo Aroeira.
Segundo a Ademi-DF, 41 empreendimentos imobiliários residenciais foram lançados no Distrito Federal em 2020. O Valor Geral de Lançamentos (VGL) foi de R$ 2,8 bilhões. O Valor Geral de Vendas (VGV) não ficou muito atrás: R$ 2,2 bilhões. E a expectativa da Ademi-DF é de que esses números se repitam neste ano. A Abecip confirma a perspectiva de um novo recorde no mercado imobiliário em 2021. A entidade calcula que o financiamento da casa própria pode crescer mais 21%, chegando ao patamar recorde de
R$ 214 bilhões neste ano.
Um dos fatores que justificam a alta do mercado imobiliário em meio à pandemia de covid-19 é a redução da taxa básica de juros (Selic), que caiu à mínima histórica de 2% no ano passado, puxando para baixo o custo dos financiamentos bancários num momento em que os brasileiros estavam buscando mais espaço em casa para enfrentar a quarentena. “Estamos no menor patamar de taxa de juros da história. Em 2017, o mercado imobiliário trabalhava com uma taxa de 11% ao ano. Atualmente, opera com menos de 7% ao ano. Isso em um financiamento de 30 ou 35 anos tem um impacto muito grande na prestação”, explica a presidente da Abecip, Cristiane Portella. “As pessoas estão buscando comprar o primeiro imóvel ou mesmo trocando por um maior. Há uma tendência de valorização do ambiente doméstico, seja para o home office ou para o lazer”, completa.
Presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinicius Costa acrescenta que, enquanto os juros caíram, a inflação do aluguel disparou 25,71% nos últimos 12 meses, segundo o Índice Geral de Preços — Mercado (IGP-M) da Fundação Getulio Vargas (FGV). Por isso, pagar a parcela da casa própria tornou-se mais vantajoso do que continuar vivendo de aluguel em 2020. “Durante muitos anos, a taxa de juros era tão elevada que não compensava o aluguel. Agora, o financiamento ficou mais interessante”, avalia.
Aroeira, da Ademi-DF, ressalta que, mesmo diante da perspectiva de que o Banco Central (BC) suba a Selic este ano, os juros continuarão favoráveis à compra da casa própria, pois seguirão abaixo do que o brasileiro estava acostumado há alguns anos. “Para 2021, a projeção é que o mercado permaneça com um excelente desempenho, porque as condições são muito parecidas às de 2020. A taxa de juros continua na mínima histórica, o que faz com que as prestações do financiamento habitacional caibam no bolso. Outro fator é que, com a pandemia, as pessoas passaram a valorizar mais o imóvel, porque perceberam que é fundamental para a qualidade de vida.”
Pesquisa realizada pelo FipeZap, neste início de ano, reforça o otimismo do setor: 47% dos brasileiros entrevistados disseram que ainda pretendem comprar um imóvel nos próximos três meses. A maior parte (86%) desses potenciais compradores quer uma casa nova para morar, mas 14% revelaram que veem o imóvel como opção de investimento. E, se depender da poupança, não vão faltar recursos para a realização desse sonho.
Hoje, a lei determina que 65% dos recursos da caderneta devem ser direcionados pelos bancos para o crédito imobiliário e o saldo da poupança bateu o recorde de R$ 1 trilhão no ano passado. Por isso, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) cresceu mais do que a média do mercado em 2020. Segundo a Abecip, os financiamentos com recursos da poupança dispararam 58% no ano passado, saindo de R$ 79 bilhões para R$ 124 bilhões ao ano. A expectativa da entidade é de mais uma alta, de 27%, em 2021, para R$ 157 bilhões.
Além disso, as opções de crédito imobiliário estão cada vez mais diversificadas nos bancos. O financiamento tradicional, que cobra a Taxa Referencial (TR) e uma taxa de juros fixa, que, hoje, beira os 6,9%, ainda é um dos mais buscados pelos consumidores. Porém, outras opções têm ganhado espaço no mercado.
O Itaú permite atrelar o financiamento imobiliário ao rendimento da poupança. Neste caso, o banco cobra uma taxa de juros fixa de 3,99% ao ano, mais o rendimento da poupança, que corresponde a 70% da taxa Selic e, hoje, é de 1,4% ao ano. O resultado é juro médio de 5,39%, o menor do mercado. Por isso, a Caixa Econômica Federal, que é a líder do mercado imobiliário no Brasil, também prepara uma linha de crédito atrelada à poupança, que promete ser a mais competitiva do mercado. O anúncio deve ocorrer ainda neste mês.
Preço pode ser entrave
Apesar das condições favoráveis, a compra da casa própria pode se deparar com um entrave nos próximos meses: a alta de preços. O custo dos imóveis subiu cerca de 10% no ano passado, por conta da demanda. Agora, os construtores reclamam do aumento de preço dos insumos da construção civil, o que pode provocar novas elevações no valor cobrado ao consumidor final.
Segundo o Índice Geral de Preços Imobiliários — Comercial (IGMI-C) da Abecip, os preços dos imóveis residenciais subiram 10,28% no ano passado, bem acima da inflação oficial do país, que fechou 2020 em 4,52%. O aumento supera todos os reajustes realizados nos cinco anos anteriores. Segundo a Abecip, o DF teve a terceira maior alta de preços do Brasil: 9,7%, atrás de São Paulo (16%) e Curitiba (11%).
Representantes do mercado imobiliário afirmam que o aumento de preços é reflexo da maior procura pela casa própria, que cresceu em ritmo superior ao de produção. Porém, também representa certa recomposição de preços. Antes do boom, o setor passou por um período de baixa e, por isso, não estava repassando para o preço final o aumento dos custos da construção. A alta, contudo, já tem incomodado quem está decidido a comprar uma casa nova. Metade dos consumidores ouvidos pelo FipeZap consideram os preços dos imóveis “altos ou muito altos” e 29% acreditam que os preços podem subir ainda mais em 2021. O risco existe.
De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), 39% das construtoras brasileiras sofreram com a falta de insumos no terceiro trimestre do ano passado. Muitos deles ainda reclamam do aumento de preços de produtos básicos para a construção, como cimento, tijolo e aço. É que, na pandemia, a procura por esses itens disparou nos canteiros de obras e até nas famílias de baixa renda, que aproveitaram o auxílio emergencial para fazer pequenas reformas. A produção de muitos desses materiais, no entanto, caiu no início da pandemia, o que provocou um descasamento entre a oferta e a demanda que ainda não foi totalmente solucionado.
Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), os custos da construção civil acumulam uma alta de 12% nos últimos 12 meses e subiram 1,99% só em janeiro deste ano. O resultado do mês foi o maior desde 2013, puxado pelos materiais de construção, que subiram 2,96% em janeiro e 20% em 12 meses. Por conta disso, o custo nacional do setor, por metro quadrado, que fechou o ano de 2020 em R$ 1.276,40, alcança R$ 1.301,84.
Os construtores dizem que, se o cenário não mudar, parte terá de ser repassada ao consumidor final. Especialistas alertam que, mesmo quem já assinou o contrato, deve ficar atento, já que as parcelas dos imóveis comprados em planta podem ser reajustadas pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) durante a obra.
