As emissões certificadas de recebíveis imobiliários (CRI) atingiram o valor recorde de R$ 21,73 bilhões em 2019. O crescimento em relação a 2018 foi de 138%.
A Uqbar destacou que no ano passado o prazo de vencimentos de títulos se alongou, revertendo a tendência de encurtamento que havia sido verificada em 2018. Em 2019, os títulos com vencimento entre 10 e 15 anos representaram 32% do total, ante 19% do ano anterior. Os vencimentos acima de 15 anos somaram 8,6% do total emitido, ante 3% em 2018.
Na análise da Uqbar, o avanço do perfil de vencimento dos CRIs é positivo para o mercado, pois eles se aproximam do prazo esperado de uma carteira de créditos imobiliários pulverizados e devidos por pessoas físicas.
Juliana Mello, sócia da securitizadora Fortesec, afirma que 2019 foi o ano mais forte para a empresa, que fez R$ 1,5 bilhão em emissões, volume igual à soma dos três anos anteriores. Os números embutem majoritariamente CRIs, embora haja uma pequena parcela de CRAs - atualmente, 10% das operações em que a securitizadora está trabalhando são desses títulos do agronegócio. Para este ano, ela espera alcançar os R$ 2 bilhões.
“O mercado está muito aquecido, com uma demanda muito forte de investidores trazidos pelas plataformas de investimento e em busca de operações com mais de retorno”, afirma Juliana. Como as operações de CRIs já são um mercado mais desenvolvido do que os CRAs, as estruturações não são tão baseadas em operações de empresas com ratings elevados. Há espaço para ofertas de mais risco e mais retorno, especialmente porque existem muitos fundos com gestores profissionais que compram esses papéis após uma rigorosa análise. Os CRAs são comprados diretamente pela pessoa física.
Rodrigo Ribeiro, sócio da Fortesec, exemplifica que enquanto uma operação de CRA de empresas AAA saem com retorno de IPCA mais 0,7% ao ano, há CRIs que pagam CDI ou inflação mais um prêmio de 1% ao mês. “São operações mais diversificadas e de tíquetes menores, que variam de R$ 3 milhões a R$ 300 milhões”, diz.
Juliana não acredita que haja hoje uma bolha nesse mercado, uma vez que a maior parte vem sendo adquirida por gestores especializados. Mas avalia que a demanda pelos papéis hoje tem sido superior à capacidade de oferta. “Vimos tantos fundos imobiliários fazendo duas ou três ofertas subsequentes ano passado, quanto outros que estão segurando essas novas captações por avaliarem que faltam ativos para investir”, diz.
Ainda conforme dados da Uqbar, 46% do total do volume emitido em CRIs foi indexado a índices de inflação (IPCA, IGP-M o u INPC). Parcela ainda mais relevante, de 50,7%, ficou atrelada ao CDI e os CRIs com remuneração prefixada responderam por 3% do total. A consultoria destaca que os fundos de investimento dedicados ao setor imobiliário ficaram com a maior parte dos papéis - 55% do que foi emitido. Em segundo lugar, vieram as pessoas físicas, com 23,4%; e as instituições intermediárias das ofertas também abocanharam percentual relevante, com 11%. O percentual restante ficou com pessoas ligadas às emissores, instituições financeiras e outros.
Os dados da Uqbar englobam as operações “a mercado”, ou seja, aquelas que usaram a TR na estrutura de remuneração dos CRIs e não tiveram o cedente assumindo papel exclusivo de investidor.
