Com as incertezas que marcam o mercado de trabalho e a estabilidade financeira da população brasileira, o setor imobiliário em geral sofreu estagnação desde o início da pandemia do novo coronavírus. De acordo com pesquisa feita pela Associação Para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT Brasil), 45% das pessoas que tinham intenção de adquirir um imóvel no início do ano desistiram da compra. Apesar de o período exigir cautela, no entanto, a crise deflagrou oportunidades para quem está disposto a investir. Um levantamento da Zukerman Leilões mostra que, em comparação ao primeiro trimestre do ano passado, a oferta de imóveis em leilões online cresceu 33% e as vendas concretizadas subiram 16%. “Os leilões oferecem oportunidades abaixo do valor de mercado e, em momentos de crise, os valores tendem a cair ainda mais”, diz o CEO André Zukerman.
Entre os fatores que desencadearam a alta está justamente a desistência de boa parte dos compradores. “Menos pessoas estão dispostas a comprar imóveis e se descapitalizar”, afirma Henri Zylberstajn, CEO da Sold Leilões, empresa do Grupo Superbid. “Quando isso acontece no mundo dos leilões, você tem menos disputa e, consequentemente, valores de arremate mais baixos, o que torna o ambiente propício para melhores negócios.”
A empresa registrou aumento de 74% no número de imóveis ofertados e de 33% nas vendas em relação ao mesmo período de 2019. A previsão de crescimento na inadimplência também deve contribuir para a movimentação do setor. “A tendência daqui para frente é um aumento na quantidade de imóveis retomados pelos bancos e, dentro dessa lógica, nós teremos cada vez mais oportunidades de leilões”, avalia o executivo.
O interesse pela diversificac?a?o de investimentos tambe?m está favorecendo a área, segundo Fernando Cerello, leiloeiro da Mega Leilões, que registrou aumento de 40% nas vendas. “Muitos investidores esta?o migrando do mercado de ac?o?es por causa da volatilidade da Bolsa”, conta. “No mercado de leila?o esse investidor compra um imo?vel por um valor 30% a 40% mais baixo e ele permanecera? la?, na?o sofrera? perdas como na Bolsa.”
Flexibilização de valores e taxas
As instituições financeiras têm oferecido maior flexibilidade, com descontos e possibilidade de financiamento de 90% do valor total do imóvel, que algumas permitem parcelar em até 420 vezes. A Mega Leilões oferece ainda a quitação de parcelas de IPTU e condomínio do ano de 2020 como vantagem a quem arrematar. A Zukerman também passou a personalizar as negociações para fazer análises caso a caso, a fim de viabilizar as aquisições.
Com 70% de pessoas físicas como compradoras, a Sold Leilões aponta que bancos e incorporadoras estão realizando um esforço não só na redução de preços, mas nas condições de pagamento, diminuindo inclusive as taxas de juros. “Claro que é feita uma análise de crédito, porque nesse momento de crise você não pode abrir 100% a torneira, mas, sim, nós temos condições de pagamento bem mais favoráveis”, diz Zylberstajn.
Para Fernando Nekrycz, sócio-fundador da Xaza e especialista em direito imobiliário, a parada da construção civil também resultou na maior busca por imóveis leiloados. “Esta modalidade de investimento pode ser interessante para quem tem liquidez e não enxerga no mercado financeiro uma segurança necessária na obtenção de um retorno a curto prazo”, analisa.
Ele acredita que esta seja uma saída vantajosa para quem pensa em lucrar futuramente com a revenda. “O imóvel arrematado a um preço abaixo de seu valor de mercado dificilmente sofrerá uma redução em relação ao valor pago pelo investidor, além de possibilitar o retorno no curto prazo por meio de locação.”
Do outro lado da mesa, os leilões extrajudiciais podem ser uma saída para quem tem necessidade de liquidez imediata, segundo o especialista. “Unindo uma boa demanda a uma oferta de oportunidade, a rapidez na venda aumenta em relação a outras modalidades de negociação dentro do mercado
Atenção a desvantagens
Sócia da área de direito imobiliário do Machado Meyer Advogados, Maria Flávia Seabra alerta sobre a importância de manter uma baixa expectativa nas aquisições em leilão, evitando frustrações. “Diferentemente de uma negociação privada, há risco de outro interessado fazer maior lance, além de, no último momento, haver possibilidade de quitação da dívida e o imóvel não ser leiloado (no caso de leilões judiciais).”
A advogada também recomenda atenção aos detalhes do edital sobre o real estado de conservação do bem, se o proprietário atual possui débitos fiscais ou trabalhistas e se o imóvel está ocupado, por exemplo, o que levará o comprador a ter que enfrentar uma ação de despejo para assumir a posse.
Ainda assim, ela concorda que a oportunidade é atraente para quem procura investir neste momento. “As taxas de juros em patamares mínimos nunca vivenciados, os investimentos financeiros com baixa remuneração, aumento do risco e a ‘lembrança’ de tantas crises e planos econômicos vividos no País potencializam o interesse pela aquisição de imóveis como investimento julgado mais seguro”, diz.
imobiliário”, explica. Vale lembrar que, nestes casos, quem estipula um valor mínimo para o lance é o próprio vendedor. “Havendo oferta inferior ao valor mínimo estipulado, caberá a ele concordar, rejeitar ou enviar uma contra-oferta ao arrematante.”
