As concessões de novos empréstimos para a compra da casa própria por pessoas físicas bateram recorde neste ano ao somar R$ 152,8 bilhões de janeiro a outubro, segundo informações do Banco Central.
O valor supera os R$ 134,8 bilhões registrados em todo ano de 2014, recorde anterior (a série histórica do BC começou em março de 2011). Em 2020, as concessões para pessoas físicas totalizaram R$ 128,7 bilhões.
Para José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), 2021 foi o ano do mercado imobiliário.
Segundo ele, o primeiro e segundo trimestres deste ano foram "excelentes" em vendas. Mas acrescentou que, a partir do terceiro trimestre, já pôde ser observada uma queda nas aquisições de imóveis.
De acordo com o Banco Central, a redução da taxa básica de juros, no ano passado, contribuiu para estimular o "significativo crescimento das operações de financiamento imobiliário, tanto pela ampliação da quantidade de famílias aptas a contratar os empréstimos". A Selic chegou a 2% ao ano, menor patamar da história, mas voltou a subir em 2021.
Para Cristiane Portella, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), além da queda do juro para financiamento imobiliário, a redução dos preços dos imóveis e o aumento da procura — consequência da pandemia da Covid-19 — também impulsionaram as vendas de imóveis e, consequentemente, a busca por financiamento nos últimos anos.
"Os preços dos imóveis tiveram retomada importante, mas ainda estão em patamares atrativos quando a gente atualiza pelo IPCA [inflação] desde 2014. E houve uma valorização maior da casa própria em tempos de pandemia, seja para trabalhar ou por lazer. O espaço ganhou uma importância maior. Outras indústrias, como móveis e decoração, também cresceram", afirmou Portella.
Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos urbanos do Sindicato das Empresas de Compra e Venda de Imóveis (Secovi) de São Paulo avaliou que a combinação de juros menores e o cenário de pandemia impulsionou a compra de imóveis em 2021.
"A gente está dando ênfase grande em 'home office'. O comprador entendeu que a moradia é uma coisa boa, que ele gosta. Então começaram a procurar moradias melhores e maiores. Teve muita comercialização e muitos lançamentos. Onde tem demanda, o mercado vai produzir. Os bancos e as imobiliárias tiram partido", avaliou.
Aumento dos juros e de preços
A taxa de juros mais baixa, fator que favoreceu o aumento do crédito imobiliário em 2020 e no começo deste ano, porém, está se revertendo.
Desde setembro, os bancos públicos começaram a aumentar as tarifas cobradas para financiamento imobiliário – e os privados sinalizam que reajustes nas tarifas podem ocorrer ao longo dos próximos meses.
Isso se dá em razão do aumento da taxa básica da economia para conter a inflação. A taxa Selic, fixada pelo Banco Central, atingiu 9,25% ao ano no começo deste mês, o maior patamar em mais de quatro anos.
A expectativa é que o custo do crédito para a compra de imóveis volte a ficar mais caro a partir de 2022, com as taxas podendo retornar ao patamar de dois dígitos (acima de 10% ao ano).
Segundo Emilio Kallas, da Secovi-SP, a pandemia gerou dificuldade na produção de insumos e material de construção, encarecendo-os, fator que também pode limitar as vendas em 2022 — na medida em que isso será repassado aos preços dos imóveis.
"Os preços dos imóveis subiram já. E acredito que vão ter necessidade de receber um aumento de mais 20% nesses próximos 14, 15 meses. Não foi repassado [integralmente até o momento] porque não estamos conseguindo vender, o pessoal está sem renda. Tem uma força de aumento de preços pujante", afirmou ele.
Cristiane Portella, da Abecip, estima que será possível manter um ritmo maior de crescimento e repetir, no próximo ano, o desempenho de 2021 — mesmo com o aumento dos juros e da inflação (que tem impacto também nos materiais de construção, mais caros).
"Um fator importante que vai impactar o setor é o ritmo de redução da taxa de desemprego. Ano que vem vai ser um ano com taxas maiores [de juros], e um ano de eleição é sempre mais complexo. Mas a gente imagina, até o momento, que a gente consiga repetir o [desempenho de 2021]. Ainda com alta de juros, inflação em alta, que come renda, mas com queda do desemprego", declarou.
José Carlos Martins, da CBIC, observou que as vendas de imóveis com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) caíram pela metade em outubro e novembro.
"No ano que vem, a gente já está pensando que o mercado imobiliário vai acabar caindo e não se mantendo no mesmo nível. O SBPE [vendas com lastro na poupança] continua no mesmo nível. Vai depender de quais medidas serão tomadas para enfrentar esse problema", afirmou.
Pacote de estímulo
Em novembro, o presidente Jair Bolsonaro assinou um projeto de lei, enviado para análise do Congresso Nacional, com mudanças nas regras de garantia no mercado de crédito.
A proposta, entre outros pontos, prevê que o mesmo bem imóvel possa ser usado como garantia em mais de uma operação de crédito. O objetivo é conseguir taxas de juros mais baixas e aumentar a concorrência no setor bancário.
O governo informou que pedirá urgência para votação da proposta, que espera aprovar o projeto na Câmara e no Senado no próximo ano.
De acordo com o Banco Central, o projeto também altera as regras da chamada "alienação fiduciária", ou seja, a concessão do imóvel como garantia nas operações de crédito.
Com isso, o governo busca "dirimir controvérsias jurídicas e, assim, minimizar a probabilidade de discussões judiciais no futuro". Teoricamente, seria mais fácil para os bancos pegar os bens dados como garantia nas operações de crédito.
Segundo o presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, a proposta, se aprovada, pode destravar trilhões em financiamentos no mercado imobiliário, o que ajudaria a estimular a atividade econômica
