A proposta de reforma tributária aprovada pela Câmara dos Deputados neste mês está tirando o sono de empresários do mercado imobiliário. Entre as medidas apresentadas no projeto de lei, destaca-se o aumento na alíquota do imposto sobre empresas que vendem imóveis, além da incidência do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) nestas transações.
Atualmente, a taxação sobre o lucro deste tipo de negociação é de cerca de 8%, sem considerar a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que varia de acordo com a localização. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, por exemplo, a alíquota do ITBI é de 3%. Ou seja, a alíquota de taxação sobre o lucro da venda de imóveis pode chegar a 11%
Com as novas regras, o setor imobiliário contará com um desconto de 40% sobre o IVA total. Assim, a alíquota média sobre o lucro para as transações de imóveis novos passa a ser de 15,9%. “A alíquota de 15,9% sobre o ganho com a venda, somada ao ITBI, pode gerar uma taxa final de 18,9%, que é quase o dobro da atual”, disse Paulo Vaz, sócio de Tributário do VBSO Advogados, em entrevista ao E-Investidor.
Em contrapartida, a reforma tributária também definiu uma trava para que a alíquota do novo IVA não ultrapasse 26,5%. É importante pontuar que o IVA é o novo imposto proposto pela reforma para unificar 5 tributos brasileiros (ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins) em três impostos: Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto Seletivo (IS).
Embora o objetivo seja simplificar e unificar o sistema tributário, empresários do setor se uniram para se opor à reforma. Eles argumentam que o aumento da carga pode gerar um aumento de custos que será repassado ao consumidor final.
“Mesmo com os possíveis créditos gerados pela aquisição de materiais e contratação de subempreiteiros, a nova alíquota efetiva será certamente acima da casa dos dois dígitos, superando as alíquotas atuais de 4% do RET e 6,73% do lucro presumido”, analisa Eduardo Natal, advogado especializado em Direito Tributário e sócio do escritório Natal & Manssur Advogados.
Líderes de entidades ligadas à incorporação imobiliária se reuniram com o secretário extraordinário da Reforma Tributária do Ministério da Fazenda, Bernard Appy, na última semana, para apresentar apontamentos contrários ao texto da reforma tributária. Uma reportagem do Broadcast mostra que a simulação feita pelos empresários indica que a carga tributária sobre os imóveis será progressiva.
Para um imóvel de até R$ 240 mil, por exemplo, a tributação passaria de 6,41% para 7,4%. Considerando um imóvel de R$ 500 mil, o aumento seria de 8% para 10,6%. Para, imóveis de R$ 1 milhão, iria de 8,11% para 12%; e nos de R$ 2 milhões, de 8% para 12,3%. Além disso, a simulação aponta uma alta de 226% da carga tributária para loteamentos, e uma alta em torno de 11% na locação de imóveis.
“O mercado imobiliário funciona como um termômetro da economia. Qualquer aumento na carga tributária pode resultar em desestímulo a novos investimentos, impactando diretamente os consumidores finais, que enfrentarão preços mais altos para comprar ou alugar imóveis”, afirma Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), em nota enviada à imprensa.
Em nota publicada no dia 12 de julho, o Ministério da Fazenda ressalta que a proposta não aumentará os impostos sobre os imóveis. A pasta argumenta que a reforma não vai provocar nenhum aumento relevante de custos em comparação à situação atual, além dos imóveis populares serem menos tributados que os de alto padrão.
O texto sublinha que a reforma não vai impactar as vendas de imóveis conduzidas por pessoas físicas, enquanto as vendas de imóveis novos serão tributadas da seguinte maneira:
a) O imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno;
b) Haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, de modo a tornar a tributação progressiva, reduzindo o custo dos imóveis populares;
c) A alíquota do imposto incidente sobre esse valor reduzido será reduzida em 40% (o seja, será de 60% da alíquota padrão), o que corresponde a cerca de 15,9%;
d) Do valor do imposto calculado sobre a base reduzida será deduzido o montante de todo o imposto pago na aquisição de material de construção e serviços pela incorporadora.
A estimativa do governo é de que este novo modelo de tributação deve promover um desconto de cerca de 3,5% no custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil), enquanto o custo de um imóvel de alto padrão novo (valor de R$ 2 milhões) deve subir cerca de 3,5%.
