O advogado Carlos Ferrari, sócio do NFA Advogados, explica que o maior objetivo dessa estrutura é melhorar a eficiência da gestão do patrimônio da União, reduzindo gastos e aumentando a rentabilidade.
Ferrari lembra que a administração do Estado sobre os ativos imobiliários pode ser demasiadamente lenta e burocrática, o que faz com que os imóveis gerem mais despesa do que lucro. Um edifício, por exemplo, além de envelhecer e perder valor, paga impostos e necessita de constante fiscalização e manutenção.
Muitas vezes, estes imóveis nem estão exercendo função pública, e sim alugados para propriedades privadas remuneradas, como bancos ou escolas.
“O intuito é que o ente privado vinculado a figura do fundo imobiliário traga consigo o conhecimento da área e consiga desempenhar um papel mais eficiente que o Estado”, explica. “É muito difícil para a União cuidar do interesse público e também do interesse privado dentro da carteira imobiliária que possui.”
Ao reverter os imóveis para este fundo, o Estado deixa de gerir os propriedades mas segue dono de todas as cotas. Cabe a ele decidir se vai liberar novas cotas para investidores ou vender e comercializar as que já possui, reduzindo seu percentual e permitindo que o mercado absorva. “No limite, o Governo Federal pode reduzir totalmente sua participação no fundo.”
Para o país, a melhoria na administração é valiosa. Hoje, o custo inerente dos ativos imobiliários gera prejuízos. Muitos, inclusive, desmoronam por falta de manutenção. O ente privado é responsável fazer estes ativos gerarem resultados. Inclusive, a remuneração dos prestadores de serviço que vão administrar o patrimônio será feita por meio de uma taxa de performances.
Quanto melhor for gerido o patrimônio, melhor será a remuneração. “Com isso é possível evitar que a administração seja ineficiente. Uma parcela relevante do salário é vinculada ao desempenho do gestor.”
O Estado recebe o retorno do investimento como cotista, e, além disso, passará a ter um patrimônio mais líquido, podendo se desfazer das cotas no mercado com mais facilidade - o que também gera receita. “Mesmo que nenhuma cota seja comercializada, os imóveis ainda serão valorizados.”
Outra vantagem da criação do Fundo Imobiliário da União, segundo Ferrari, é que muitos dos prédios públicos que não são devidamente registrados serão regularizados, uma vez que a dirigência imobiliária dos ativos é fundamental para o andamento do fundo. “Muitos imóveis têm matrículas confrontantes e características que podem não ser mais as regulares. A partir da transferência para o fundo, essa situação é necessariamente regularizada.”
Para os investidores, a oportunidade de acessar um volume patrimonial grande e diversificado também é valiosa. A proposta é que o Fundo Imobiliário da União já comece com mais de 100 imóveis de diferentes naturezas (rurais, urbanos, alugados, para venda, etc).
“Essa diversidade atrai oportunidades financeiras por excelência, a composição dos ativos em volume e tamanho tende a trazer oportunidades de negócios interessantes para os investidores.”
Além disso, segundo Ferrari, a possibilidade de lidar com um interlocutor privado traz conforto e transmite segurança para o investidor, mas do que ele teria se tivesse que negociar com o próprio agente do estado ou ministério.
Alguns estados e municípios também possuem seus próprios fundos imobiliários. É o caso de São Paulo e Minas Gerais. O da União deve ser lançado na metade de 2019. Por enquanto, o projeto possui alguns desafios, na visão de Ferrari.
“Um ponto importante é a diversificação, alguns ativos serão usados para geração de renda e locação e outros para melhoria na manutenção. Isso são duas coisas diferentes e podem ser segregadas em fundos diferentes”, explica.
“O Estado tende a olhar como igual e agrupar no mesmo fundo, mas essa estratégia pode deixar de atrair investidores. Quanto mais específico for o ativo do investimento, mais fácil vai ser encontrar um grupo interessado em investir nele.”
Após o lançado, os entes entes privados têm dois anos para fazer os primeiros resultados aparecerem. “Isso é mais um desafio, uma vez que o mercado imobiliário não se movimenta com a agilidade que se pretende.”
A estratégia de utilizar um fundo imobiliário para otimizar a gestão e garantir lucro é utilizada no mercado desde a década de 90. Para Casalani, “a proposta é bem-vinda, ainda que tardia, e pode melhorar muito a qualidade dos ativos imobiliários que a União possui.”
