Por Michael Viriato - Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.
A maioria dos indivíduos quando adquire o primeiro imóvel ainda não se encontra em um momento de estabilidade de sua vida e logo precisam mudar ou para um imóvel maior ou mais próximo do trabalho. Neste momento, usualmente, o primeiro imóvel deixa de ter a utilidade de moradia e passa a ser um investimento que serve de renda para pagar parte do aluguel do próximo imóvel.
Manter um imóvel alugado para servir de complemento de renda para pagar o aluguel de outro imóvel pode ser uma péssima decisão de investimento. Antes de discutir o que se deve analisar, vamos entender como não chegar a esta situação.
A ansiedade em fugir do aluguel no início da carreira, muitas vezes, acaba resultando em um investimento no imóvel errado.
O imóvel para moradia costuma ser um dos investimentos mais significativos de um indivíduo. Desta forma, ele deve ser muito bem planejado para evitar erros.
Erros na aquisição podem levar a consequências como maior custo de aquisição por financiamentos caros e custos de transação por necessidade de troca.
Muitas vezes, investidores são ávidos por buscarem corretagem zero para negociar R$ 10 mil em ações, mas negligenciam os impactos dos custos de negociações em imóveis.
Dentre os custos de negociação, podemos considerar a corretagem que chega a 6% do valor do imóvel e o ITBI que varia de 2% a 3%, por exemplo, em São Paulo, sem contar os custos de cartório.
A soma apenas destes custos pode ultrapassar 9% do valor do imóvel. Isso significa que se você mantém um imóvel por menos de 10 anos, estaria pagando uma taxa próxima de 1% em custo de transação por ano.
Em um imóvel de R$ 600 mil, isso representaria um custo de quase R$ 6 mil por ano, ou R$ 500 por mês.
Portanto, o mais adequado é planejar a aquisição para o momento de maior estabilidade tanto profissional quanto familiar. Por exemplo, depois do casamento, de quando se tem um melhor planejamento do tamanho da família e no estágio mais estável da carreira profissional.
Nestes momentos, é mais provável, que o primeiro imóvel não vire algo passageiro.
Mas, e se você precisou, por algum motivo, trocar o imóvel? Compensa manter o anterior?
Muitos acabam se apegando ao primeiro imóvel e possuem uma grande dificuldade para avaliar a decisão sobre o que fazer.
A decisão deve considerar critérios como: imposto de renda, retorno do aluguel e potencial de valorização. O imóvel antigo deve ser analisado como qualquer investimento financeiro.
O primeiro critério a considerar é o potencial de valorização. Não cometa o erro de extrapolar variação de preços recente, tanto para o mal quanto para o bem. Ela pode ter ocorrido por fator que pode não se repetir. Tente analisar o potencial por melhorias de infraestrutura no bairro e de crescimento da demanda pela sua região.
Muitos consideram que estão se protegendo do risco de alta dos preços se mantiverem o imóvel anterior. Isso não é uma verdade, pois os imóveis não se valorizam de forma uniforme entre regiões e cidades. O novo bairro ou cidade que você pretende morar pode se valorizar mais que o imóvel antigo que você possui.
A taxa de retorno do aluguel de imóveis vizinhos pode sinalizar a demanda e ao mesmo tempo o quanto se pode ganhar pela manutenção do investimento imobiliário.
Compare a taxa de aluguel líquida de custos, como impostos, manutenção, vacância, administração do aluguel e outros com alternativas de investimentos financeiros referenciados ao IPCA para entender qual deles seria mais vantajoso.
Nesse caso, de forma simples, se você não ganha uma taxa de aluguel bruta de custos de pelo menos 0,5% ao mês, considere o investimento financeiro. Essa taxa de aluguel, quando líquida de custos, pode cair abaixo de 0,3% ao mês subtraindo os custos citados acima.
Por fim, o imposto de renda é um dos principais fatores. Se você vai comprar outro imóvel de maior valor, aproveite o benefício fiscal da venda de seu imóvel. Esse benefício pode representar em alguns casos um ganho de mais de 10% sobre o valor do imóvel antigo.
O IR também é uma importante variável na questão de alugar para se aproveitar da renda para pagar outro aluguel ou até mesmo para usufruir do investimento.
Lembre-se que a alíquota de IR da renda de aluguel pode alcançar 27,5%. Isso quer dizer que quase um terço do que você espera ganhar de aluguel para complementar o custo do aluguel do próximo imóvel pode ser perdido. Esse custo é significativo e não pode ser desconsiderado.
A não ser que você espere por um potencial de valorização acima do IPCA, manter um imóvel alugado para pagar o aluguel de outro pode ser uma péssima decisão de investimento. O mais adequado é considerar o que você faria de melhor investimento se tivesse o recurso na mão líquido.
