A gestora de fundos de private equity e crédito estruturado Hemisfério Sul Investimentos (HSI) aposta no segmento de escritórios comerciais de padrão triple A, que deverá ser o principal de sua carteira de ativos até o fim do ano, superando o de shopping centers. Há expectativa de entrada de muito pouco estoque de empreendimentos de alto padrão, no mercado de São Paulo, em 2019 e no próximo ano, e espera-se que a demanda cresça mais do que a oferta. "Em 2021, vão faltar prédios corporativos em São Paulo", diz Máximo Lima, sócio fundador da HSI.
Lima conta estar otimista em relação ao mercado, considerando-se um cenário de aprovação da Reforma da Previdência, mesmo que com concessões.
Na avaliação do sócio da HSI responsável por aquisições, Thiago Costa, os preços de aluguel de escritórios começarão a ter recuperação real a partir do fim de 2019. As quedas de preços dos últimos anos, no mercado, já foram interrompidas, e não há mais prática de "cash allowance" (subsídios dos proprietários a novos locatários), segundo Lima. A vacância dos prédios corporativos em operação da gestora está em torno de 7% a 8% e não se concentra em nenhum dos edifícios, de acordo com Costa.
Nos três últimos anos, a HSI comprometeu R$ 3 bilhões em escritórios, com mais de R$ 2 bilhões desse total em 2018. Embora a gestora mantenha a postura de compradora no segmento, Lima avalia que, diante de oportunidades mais escassas de ativos de escritórios de alto padrão disponíveis no mercado com preços que façam sentido, as aquisições serão inferiores em 2019 às de 2018.
Há pouco mais de um mês, a HSI comprou por R$ 400 milhões dois prédios corporativos em Alphaville, na Grande São Paulo, um pertencente a Michael Klein, e outro que era de Samuel Klein. A área dos dois edifícios soma quase 70 mil metros quadrados.
Em conjunto com a VR Investimentos - familly office do empresário Abram Szajman -, a HSI vai desenvolver prédio de altíssimo padrão com 40 mil metros quadrados, ao lado da estação de metrô Faria Lima, no Largo da Batata, na zona Oeste de São Paulo, com entrega prevista para meados de 2021. Entre o início das conversas entre as partes - cada uma tem metade do projeto - e a assinatura do contrato, foram necessários mais de três anos. Segundo Costa, há empresas dos ramos financeiro, de tecnologia e de escritórios de advocacia interessadas na ocupação do edifício da Faria Lima.
Um ano atrás, a gestora comprou da OR Empreendimentos e Participações - incorporadora do grupo Odebrecht - o projeto corporativo do empreendimento Parque da Cidade, desenvolvido na zona Sul da capital paulista. A aquisição desse projeto abrangeu terreno, projeto aprovado de três torres e Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac). No cronograma da HSI, a entrega das três torres, cuja área soma 120 mil metros quadrados, está prevista para o fim de 2020. Em meados de março, uma delas foi vendida à BR Properties por R$ 596 milhões.
Costa ressalta que, além das restrições de financiamento, no mercado de São Paulo, o segmento de escritórios tem barreiras de entrada, como dificuldades de encontrar terrenos e aprovar projetos.
A HSI possui dois prédios de escritórios no Rio de Janeiro, um no Centro e outro na Cidade Nova.
A gestora investe recursos de fundos de pensão, fundos soberanos e family offices. Cerca de 60% dos investidores são dos Estados Unidos, e o restante é distribuído entre Ásia, Oriente Médio e Europa. Além de escritórios e shopping centers, a HSI atua nos segmentos residencial, de galpões, hotéis, loteamentos e "self storage" (locação de espaços para armazenagem).
