Tudo é uma questão de perspectiva. Os fundos imobiliários começaram 2022 em queda e acumulam baixa de 1,72%, o que é uma péssima notícia depois de dois anos consecutivos de desvalorização. Pior ainda na comparação com o resto do mercado, já que as ações de empresas começaram o ano com o pé direito: alta de 8,87% para o Ibovespa.
Mas os fãs dos fundos imobiliários têm um lado meio cheio do copo para olhar. É que o ganho com aluguéis medido pelo dividend yield está em 8%, maior patamar desde 2017, segundo cálculos da Economatica. O recorde anterior tinha sido em 2017, quando os FIIs renderam 11,5%, em média.
Existem duas explicações para o aumento da rentabilidade. A primeira é que mais da metade da carteira do Ifix (o Ibovespa dos FIIs) é de fundos que investem em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário. Com a alta da Selic, de 2% para 10,75% ao ano, o ganho deles foi turbinado e chegou ao bolso do investidor.
Mas a matemática básica também explica: o dividend yield é resultado da divisão do aluguel pelo valor da cota do fundo na bolsa. Como os fundos desvalorizaram, mas os aluguéis não caíram, o rendimento fica proporcionalmente maior.
Por isso, analistas dizem que o momento atual seria uma oportunidade de investir em FIIs, já que o rendimento sempre vai ser baseado no valor que você efetivamente pagou pelo investimento. Se o mercado se recuperar, o yield cai e esses fundos ficam menos atrativos.
E, de fato, os FIIs parecem estar baratos. Dados da B3 mostram que os fundos são negociados na bolsa com um desconto de 20% em relação ao valor dos imóveis. Esse combo de rendimento alto e fundo barato tem feito com que analistas recomendem a compra.
Só que não é tão simples. O rendimento de 8% bateu a Selic acumulada dos últimos 12 meses, que ficou ao redor de 5%, mas daqui para frente ela deve ficar acima de 10%. Aí é mais fácil deixar o dinheiro em um título público, não?
Bem, mais ou menos. É mais fácil a Selic cair no médio prazo do que imóveis (bem localizados) perderem valor. Mas só o tempo dirá quando a Selic volta a um patamar que deixe os FIIs em paz.
(Matéria publicada em 10/03/2022)
