A retração na atividade econômica e a elevação do estoque de imóveis comerciais vagos aumentaram o poder de barganha dos inquilinos que procuram pontos em ruas comerciais, lojas em shopping centers ou escritórios em conjuntos comerciais para iniciar ou expandir suas atividades - e também para trocar a sede para um local mais em conta.
Com um cenário de oferta superando a demanda em muitas regiões desde ao menos o início de 2015, os novos locatários têm conseguido benefícios no momento de fechar o contrato, como isenções de aluguel e bonificações. O fenômeno é verificado também entre os inquilinos que já ocupam o imóvel e buscam condições mais favoráveis para aliviar seus custos de ocupação.
"O mercado imobiliário é como uma balança que ora pende para proprietário, ora para o locatário. A vantagem, hoje, está nas mãos deste último", opina a diretora de locação da Lello Imóveis, Roseli Hernandes. O cenário é claro nos escritórios de conjuntos comerciais. Diversos projetos foram anunciados nos anos de bonança, entre 2010 e 2011, e entregues dois ou tres anos depois, quando a procura das empresas locatárias já desaquecia.
"Houve uma enxurrada de novos imóveis no mercado. Com oferta maior e demanda pequena, muitos proprietários ficaram flexíveis para negociar", completa o diretor de locação do Secovi-SP, Mark Turnbull.
Dados da consultoria imobiliária JLL mostram que a taxa de vacância dos escritórios de alto padrão disponíveis para aluguel em São Paulo passou de 6,86%, em 2011, para 23,6%, no final em 2015. Paralelamente, houve redução do preço médio do m² para locação nos últimos três anos.
Para facilitar a atração de inquilinos, vale tudo. Há casos em que o proprietário oferece carência de 10 dias para o pagamento da primeira mensalidade, isenção de aluguel pelo período de um mês, cobrança de um valor menor do que o acordado por um período pré-determinado e até a oferta de benefícios como a instalação de ar-condicionado. "Os proprietários caíram na realidade de que não podem perder negócio. Do contrário, terão que arcar com custos condominiais e de IPTU. Imóvel parado é péssimo para eles", diz Turnbull.
O cenário oferece oportunidades para empreendedores também em lojas de rua. Em muitos locais em que a disputa por um ponto costumava ser acirrada, hoje já é possível encontrar maior oferta de espaços vagos, sem a incidência da cobrança pelo uso do ponto. Proprietário de duas lojas de calçados no tradicional bairro da Mooca há três décadas, o empresário Edevaldo Dramuska, 55, conseguiu um imóvel para a instalação da terceira unidade da APShoes na rua da Mooca, importante via comercial na região, no final de 2015. "Eu tentava me instalar nessa rua há 30 anos e não conseguia. Os pontos eram caros e difíceis de encontrar. No final do ano passado, com a recessão, encontrei um imóvel e ainda consegui um bônus de 20% de desconto no aluguel no primeiro ano de contrato", conta.
Inquilinos já instalados também têm conseguido, em alguns casos, renegociar seus custos de ocupação, caso da empreendedora Priscila Andrade, 24 anos. A retração na economia e o menor poder de fôlego da clientela levaram a franqueada de uma clínica de estética Emagrecentro no município de São Bernardo do Campo (SP) a procurar a imobiliária e rediscutir seus custos de ocupação. Para não ficar com o imóvel vazio e perder um bom inquilino, o dono aceitou reduzir o aluguel de R$ 7,5 mil para R$ 6,7 mil durante um período de seis meses. "O histórico de boa pagadora ajudou na negociação. Após esse período, voltaremos a conversar", diz.
Nos shoppings centers, sobretudo os mais novos e, consequentemente, com maiores taxas de vacância, também há disposição das administradoras em flexibilizar as negociações de forma a trazer alívio aos lojistas de menor porte, com margens menores devido ao resfriamento do consumo. Como cerca de 60% das receitas desses estabelecimentos são provenientes dos pagamentos de ocupação dos lojistas, a preferência é por acordos para evitar evasão e, consequentemente, a proliferação de tapumes cobrindo os estabelecimentos. "É fundamental ponderar que, não fosse a retenção que os shoppings procuram fazer, a vacância seria maior.
A flexibilização ocorre agora e já aconteceu em outras crises", diz o diretor institucional da Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop), Luis Augusto Ildefonso.
Via de regra, o custo de ocupação em um shopping center é formado pelo aluguel, mínimo ou variável (um porcentual que varia de 3% a 8% sobre as vendas e o lojista paga o que for maior), o condomínio (o rateio das despesas administrativas, como água, luz e limpeza) e o fundo de promoção. "O que alguns shoppings têm feito é oferecer isenções de alguns meses no aluguel para os lojistas. Nesse contexto de crise, há casos de lojistas que migram do aluguel mínimo para o porcentual", revela.
