Os bairros de alto padrão Cidade Jardim e Jardim Europa registraram a maior valorização de metro quadrado para venda na cidade de São Paulo em 2022. Já a Vila Andrade, Bela Vista e Tatuapé, localidades de classe média, lideraram o ranking de vendas de imóveis na cidade ao longo do ano. As conclusões fazem parte de dois estudos recentes, feitos, respectivamente, pelo DataZAP+ e Loft para o Imóveis de Valor.
A análise do DataZAP+ usa como base o índice do FipeZAP para a venda e locação de imóveis e anúncios dos portais Viva Real e Zap Imóveis. No ranking dos dez bairros com maior valorização do metro quadrado para compra acumulada em 12 meses (outubro a outubro), Cidade Jardim (60,9%) e Jardim Europa (58,6%) foram os líderes.
“Eles cresceram por razões diferentes”, explica Lucas Gerez, economista e coordenador da pesquisa pelo DataZAP+. Enquanto em Cidade Jardim o aumento na oferta de empreendimentos novos nos últimos dois anos puxou para cima o valor do metro quadrado, no Jardim Europa, o fenômeno se inverte.
“Por ser um bairro mais consolidado e com pouco espaço para lançamentos, os apartamentos já existentes no Jardim Europa ganharam sobrepreço, na esteira da valorização do alto padrão na cidade”, avalia. Lucas destaca ainda que 70% dos anúncios de venda provenientes do bairro são de imóveis com amplas metragens e mais de 40 anos de construção.
Em nona posição, o metro quadrado no Pacaembu também figura no top 10, com 12,1% de valorização. Contudo, a lista é complementada por outros sete bairros — todos de classe média baixa. “Isso revela que o aquecimento do mercado imobiliário paulis-tano não acontece apenas no alto padrão: o segmento voltado para as classes C, D e E também teve uma expansão de ofertas no período”, informa.
Na locação, a pesquisa da DataZAP+ demonstra que o período foi de aumento homogêneo em todas as regiões da cidade, na faixa de 24% a 35,7%. Lucas explica os motivos: “Muitos são contratos novos, reajustados para cima após um período congelados em razão da crise gerada pela pandemia. Agora, com a volta das pessoas ao trabalho e mais dinheiro circulando, houve esse catching upna locação”, afirma.
Dos dez bairros onde o valor do metro quadrado mais acelerou em 12 meses, cinco são classificados como médio-alto padrão: Butantã, Alto de Pinheiros, Paraíso, Pinheiros e Planalto Paulista.
Vale destacar a relação entre os bairros da Zona Oeste nes-se recorte do estudo. Como Pinheiros está supervaloriza-do — cerca de R$ 69 o metro quadrado para locação —, as pessoas passaram a buscar localidades adjacentes, como o Butantã. Ali, do outro lado do Rio Pinheiros, o preço médio do metro quadrado de locação cai para R$ 47.
Regiões de classe média lideram ranking de vendas
Oito dos dez bairros com mais volume de negócios imobiliários fechados ao longo do ano são identificados com este público
Bairros de classe média concentraram o maior volume de vendas de imóveis até agosto de 2022. No ranking dos dez mais, a Vila Andrade, na Zona Sul, lidera com 1.308 contratos fechados nos primeiros oito meses do ano. Já o bairro que mais registrou vendas de apartamentos acima de 125 metros quadrados foi Santana, na Zona Norte.
Os dados são do levantamento da plataforma imobiliária Loft, que leva em consideração dados coletados junto à prefeitura via pagamento de ITBI e IPTU e a base de informações de mercado da própria empresa. Além da Vila Andrade, a lista dos campeões de venda se completa com Bela Vista (1.071), Tatuapé (944), Pinheiros (845), República (825), Sacomã (805), Perdizes (742) e Brooklin (659).
“O posicionamento indica que esses bairros, além de desejados, têm mais estoque disponível de imóveis para venda. Não necessariamente significa que os demais não tenham tido boa performance comercial no período”, explica Fábio Takahashi, data manager da Loft.
O estudo propõe também três recortes para análise, conforme a metragem das plantas: até 65; entre 66 e 124; e a partir de 125 metros quadrados.
Dentre os compactos, os bairros de Bela Vista e República foram os que mais renderam negócios: juntos, foram 1.523 unidades vendidas. “Não por acaso, são dois bairros que têm recebido nos últimos anos grandes lançamentos com estúdios e apartamentos de um e dois dormitórios”, comenta Takahashi.
Surpresa no rol das localidades líderes de vendas de unidades com metragens amplas, Santana chama a atenção. O bairro somou 4 43 contratos até agosto, bem à frente da própria Vila Andrade (332) e de Santo Amaro (325), segundo e terceiro colocados, respectivamente.
Na comparação com o Itaim Bibi, com 158 imóveis comercializados no período, e Vila Nova Conceição, com 47, a colocação de Santana impressiona ainda mais. “Mas é preciso lembrar que o tíquete médio dos imóveis nesses dois bairros é bem superior ao praticado no líder do estudo”, diz Takahashi.
O gerente da Loft destaca que o levantamento tem como principal mérito apontar a direção da demanda do mercado paulistano. “Nós usamos como base os valores reais de transação dos imóveis, o que nos ajuda a precificar melhor os anúncios da plataforma, eliminando um gap que pode chegar a 30% entre o valor pedido e o efetivamente praticado na transação.”
Neste ano, o volume de anúncios na plataforma Loft dobrou mês a mês. Os imóveis mais buscados são os de dois dormitórios (4 4%), dois banheiros (61%) e uma vaga de garagem (70%).
Matéria publicada em 09/12/2022
